Экспертиза нежилого помещения

Арендатор кафе требует снизить плату, потому что не работает вентиляция. Арендодатель после выезда офиса удерживает обеспечительный платёж за «испорченный» ремонт. Магазин на первом этаже раз за разом заливает сверху. В коммерческой недвижимости спор почти всегда сводится к деньгам, а сумма зависит от технических фактов: каким было помещение при передаче, что сломалось, по чьей вине и сколько стоит исправить.

ООО «ЭУН» проводит экспертизу нежилых помещений — офисов, магазинов, кафе, складов, производственных помещений и помещений на первых этажах жилых домов — в Москве и Московской области: перед арендой и покупкой, при ремонте и перепланировке, для претензии и суда, в том числе арбитражного.

Когда нужна экспертиза

• Перед арендой или покупкой — состояние конструкций и инженерных систем, скрытые дефекты, хватит ли вентиляции и электрической мощности для вашего дела.
• Недостатки арендованного помещения — если они мешают пользоваться им, арендатор вправе требовать их устранения, снижения платы или возмещения своих расходов (ст. 612 ГК РФ).
• Спор о ремонте — по общему правилу капитальный ремонт делает арендодатель, текущий — арендатор, если договор не распределяет иначе (ст. 616 ГК РФ). К какому виду относятся работы, определяет эксперт.
• Возврат из аренды — помещение возвращают в том состоянии, в каком получили, с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ). Износ это или повреждение — технический вопрос.
• Улучшения арендатора — отделимые или неотделимые, их объём и стоимость: от этого зависит, можно ли требовать возмещения (ст. 623 ГК РФ).

Помещение в жилом доме

У магазина, кафе или офиса на первом этаже многоквартирного дома свои споры. Через помещение проходят общедомовые стояки и канализация, и протечки из квартир приходят сюда — тогда нужна экспертиза причины залива. Жильцы жалуются на шум вентиляции и холодильного оборудования — его измеряет замер шума. Отдельный вход, новые проёмы в наружных стенах, использование подвала затрагивают общее имущество дома и, как правило, требуют согласия собственников помещений. Перепланировку внутри помещения согласовывают отдельно — см. «Согласование перепланировки нежилого помещения».

Что исследует эксперт

• Конструкции — стены, колонны, перекрытия, полы; в отдельно стоящем здании также фундамент, фасад и кровля.
• Инженерные системы — вентиляция и кондиционирование, отопление, водопровод и канализация, электроснабжение.
• Отделка и планировка — износ, повреждения, качество ремонта, соответствие техническому плану и ЕГРН.
• Объём и стоимость работ — устранения дефектов, восстановления после аренды, сделанных улучшений.

Как проходит экспертиза

1. Документы и вопросы. Изучаем договор аренды или купли-продажи, акты приёма-передачи, переписку и формулируем вопросы эксперту.
2. Уведомление второй стороны о дате и времени осмотра — письмом.
3. Осмотр с измерениями, приборной проверкой и фотофиксацией; вскрытия — по согласованию с собственником.
4. Заключение — состояние помещения, дефекты и их причины, ответы на вопросы, по запросу — сметный расчёт.

Что понадобится от вас

• Договор аренды или купли-продажи с приложениями.
• Акт приёма-передачи и фотографии на момент передачи — главные документы в споре о возврате.
• Технический план или паспорт, выписка из ЕГРН, сметы и акты на ремонт.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от площади и назначения помещения, числа вопросов, состава инженерных систем и от того, нужен ли расчёт стоимости работ. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Проводим досудебные и судебные строительные экспертизы, в том числе для арбитражного суда.
• Рыночную стоимость помещения или арендной ставки по запросу определят оценщики-партнёры ЭУН.
• Готовим проект перепланировки и помогаем её согласовать.
• Работаем по Москве и Московской области.

Частые вопросы

Нужна ли экспертиза до подписания договора аренды?

Желательна. Арендодатель не отвечает за недостатки, которые оговорил при заключении договора или которые арендатор должен был обнаружить при осмотре (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Заключение до подписания фиксирует состояние помещения и становится основой акта приёма-передачи.

Арендодатель удерживает платёж за повреждения — что делать?

Сравнить состояние помещения с актом, по которому вы его получали. Эксперт отделит нормальный износ, за который арендатор не отвечает, от повреждений и посчитает стоимость их устранения.

Перепланировку уже сделали. Нужно ли заключение эксперта?

Да. Чтобы узаконить выполненную перепланировку, нужно техническое заключение о том, что работы не ослабили конструкции и не нарушили инженерные системы и права соседей. Подробнее — «Как узаконить перепланировку нежилого помещения».

Спорят две организации — подойдёт ли заключение?

Да. Досудебное заключение прикладывают к претензии и иску в арбитражный суд, а судебную экспертизу арбитражный суд назначает по ст. 82 АПК РФ; стороны вправе предложить вопросы и экспертов.