Экспертиза реестровой ошибки

Забор и дом двадцать лет стоят на своих местах, а на публичной кадастровой карте участок «уехал» на соседа или на дорогу; Росреестр приостановил учёт из-за пересечения с участком, которого вы никогда не касались. Часто дело не в захвате земли, а в неверных координатах, попавших в реестр из документов кадастрового инженера. Экспертиза реестровой ошибки устанавливает, есть ли такая ошибка, в чём она состоит и какими должны быть верные координаты.

ООО «ЭУН» проводит экспертизу реестровой ошибки в Москве и Московской области — для собственников участков, садоводческих товариществ и организаций, перед исправлением сведений ЕГРН и для суда.

Что такое реестровая ошибка

Так закон называет ошибку в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, допущенную при кадастровых работах и воспроизведённую в ЕГРН, а также ошибку в документах, поступивших в Росреестр от других органов (ч. 3 ст. 61 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Описку самого Росреестра при внесении записи называют технической ошибкой — её исправляет регистратор без нового межевания. Типичные причины реестровой ошибки — неверная привязка съёмки, сбой при пересчёте координат из старой местной системы, определение координат по карте без измерений на местности.

Когда нужна экспертиза

• Учёт приостановлен из-за пересечения с соседним участком.
• Росреестр сам выявил ошибку и прислал решение о необходимости её устранить.
• Сосед считает, что ошибки нет, и требует передвинуть ваш забор.

Признаки ошибки и отличие от захвата

Эксперт сопоставляет координаты в ЕГРН, фактические заборы и постройки, документы и снимки прошлых лет. На реестровую ошибку обычно указывают:

• форма участка в реестре совпадает с фактической, но весь контур сдвинут или повёрнут;
• так же смещены соседние участки — нередко целая улица товарищества;
• граница по ЕГРН режет дом или баню, построенные задолго до межевания;
• длины сторон по старому плану сходятся с местностью, а координаты — нет.

При захвате картина обратная: реестр совпадает со старыми планами и межевыми знаками, а забор стоит не там, где был на снимках прошлых лет. Тогда исправлять нужно не ЕГРН, а положение ограждения — см. «Экспертиза смещения забора». Возраст заборов и построек эксперт устанавливает по архивным космоснимкам, генплану товарищества, землеустроительным делам.

Как исправляют ошибку

• По межевому плану. Кадастровый инженер обосновывает ошибку в заключении и приводит верные координаты, регистратор вносит исправление. Если меняется и граница соседа, он должен её согласовать.
• По решению суда — если исправление может нарушить права соседа или других лиц (ч. 4 ст. 61 закона № 218-ФЗ). Суд опирается на экспертизу: есть ли ошибка и каковы исправленные координаты.

Исправление не может повлечь возникновение, прекращение или переход права на участок. Если под видом исправления полоса земли переходит от одного владельца к другому, это спор о границах — см. «Определение границ участка».

Вопросы эксперту

• Имеется ли реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о границах участков с кадастровыми номерами …, в чём она состоит и чем вызвана?
• Каковы координаты характерных точек границ после исправления и как изменится площадь?
• Затрагивает ли исправление границы смежных участков?

Как проходит экспертиза

1. Документы — выписки ЕГРН на ваш и смежные участки, межевые планы, по которым вносились координаты, уведомления Росреестра.
2. Съёмка заборов, построек и межевых знаков — её выполняют наши геодезисты.
3. Анализ — закономерность смещения, сверка со старыми планами и снимками.
4. Заключение — вывод о наличии и причине ошибки, схемы, каталог координат.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от числа участков, координаты которых нужно проверить, объёма архивных материалов и от того, нужен ли затем межевой план. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Экспертиза и исправление в одних руках: межевой план по итогам заключения готовим в рамках кадастровых работ.
• Межевой план, из-за которого возникла ошибка, проверяем отдельно — «Экспертиза землеустроительной документации».
• Ошибка всплыла при объединении или прирезке земли — «Объединение и перераспределение участков».

Частые вопросы

Можно ли исправить ошибку без суда?

Да, если она бесспорна и касается только вашего участка или сосед согласен с исправлением: тогда достаточно межевого плана. Суд нужен, когда сосед против или исправление затрагивает права других лиц.

Ошибка в координатах соседа — кто её исправляет?

Сведения о своём участке меняет его собственник. Если сосед этого не делает, а его граница мешает учёту вашего участка, ошибку исправляют по иску к нему, и экспертиза становится главным доказательством.

Чем экспертиза отличается от заключения кадастрового инженера?

Заключение в межевом плане обосновывает ошибку для регистратора. Экспертиза нужна, когда в ошибке сомневаются сосед или суд: эксперт исследует документы разных лет и отвечает на поставленные вопросы.