Экспертиза фундамента

Трещины по цоколю, перекошенные окна и двери, щель между отмосткой и стеной, дом «повело» после весны или после того, как сосед начал стройку, — так обычно проявляются проблемы фундамента. Дефекты основания со временем переходят на стены и перекрытия, и чем раньше найдена причина, тем дешевле ремонт. Экспертиза фундамента устанавливает его тип и фактическое состояние, находит причину деформаций и показывает, что делать: наблюдать, ремонтировать или усиливать.

ООО «ЭУН» проводит экспертизу фундаментов частных домов, бань, многоквартирных и нежилых зданий в Москве и Московской области — при покупке, приёмке работ, реконструкции и в спорах с подрядчиком или соседями.

Когда нужна экспертиза фундамента

• Трещины и перекосы. Косые трещины от углов проёмов, разрывы цоколя, заклинившие двери — возможные признаки неравномерной осадки; их нужно отличить от усадки отделки. О трещинах в стенах — экспертиза стен.
• Приёмка у подрядчика. Фундамент проще проверить до обратной засыпки и возведения стен: армирование, размеры, отметки, гидроизоляцию.
• Покупка дома. Цоколь часто спрятан под облицовкой — перед сделкой стоит узнать, на чём стоит дом: экспертиза дома перед покупкой.
• Надстройка, пристройка, реконструкция. Новый этаж или мансарда добавляют нагрузку — нужно знать, выдержат ли её фундамент и основание.
• Старый фундамент под новый дом. Если на участке остался фундамент прежней постройки или заброшенного недостроя, до начала работ выясняют его прочность и пригодность.
• После подтопления, пожара, стройки по соседству — когда появились новые трещины и нужно установить их причину.
• Плановая проверка старого здания — периодичность задаёт ГОСТ 31937, подробнее — техническое обследование.

Типы фундаментов и их слабые места

• Ленточный — монолитный или из блоков ФБС: трещины от неравномерной осадки, расхождение швов сборной ленты, разрушение бетона и кладки от влаги и мороза.
• Мелкозаглублённый ленточный и столбчатый: на пучинистых грунтах без утепления и дренажа их выталкивает морозом, и дом «ходит» по сезонам.
• Свайный: у винтовых свай — коррозия и недостаточная глубина погружения, у буронабивных — дефекты бетонирования, у всех — трещины в ростверке и ненадёжное соединение с ним.
• Плитный, в том числе утеплённая плита: трещины, промерзание по краям, нарушенная гидроизоляция и отмостка.

Что делает эксперт

Изучает документы — проект, акты на скрытые работы, исполнительные схемы, данные о грунтах. Если проекта нет, тип и размеры фундамента устанавливают на месте.

Осматривает здание снаружи и изнутри: цоколь, отмостку, водоотвод с кровли, подвал или подполье, трещины в стенах над фундаментом. По итогам осмотра выбирают места для шурфов и измерений.

Открывает фундамент шурфами — до уровня ниже подошвы, обязательно в местах трещин и деформаций. Так видны глубина заложения, ширина, материал, гидроизоляция и грунт под подошвой. Число и места шурфов согласуем с владельцем.

Измеряет. Прочность бетона определяют неразрушающими методами по ГОСТ 22690, кладки — приборами и испытанием образцов, положение арматуры и толщину защитного слоя — магнитным методом по ГОСТ 22904. Морозостойкость и водонепроницаемость бетона на месте не определить — только в лаборатории по отобранным образцам, подробнее — экспертиза бетона. Геодезисты нивелируют цоколь и измеряют крен, чтобы понять, равномерна ли осадка; на трещины ставят маяки, если нужно узнать, растут ли они.

Сравнивает с проектом и нормами. Основания и допустимые деформации — СП 22.13330 «Основания зданий и сооружений», сваи — СП 24.13330 «Свайные фундаменты», производство и приёмка работ — СП 45.13330 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», бетон и железобетон — СП 63.13330. Каждой конструкции присваивают категорию технического состояния по ГОСТ 31937 — от нормативного до аварийного.

Если причина в грунте — слабые или пучинистые грунты, подъём грунтовых вод, — эксперт укажет, что для проекта усиления нужны инженерно-геологические изыскания. Вода в подвале — отдельная тема: экспертиза подвала.

Что будет в заключении

• Тип, размеры и глубина заложения фундамента, материал и его прочность.
• Дефекты с фотографиями и привязкой к схеме здания, отступления от проекта и норм.
• Категория технического состояния и причина деформаций: ошибки проекта или строительства, грунт, вода, эксплуатация, внешнее воздействие.
• Рекомендации — наблюдение, ремонт, усиление, — по запросу со стоимостью работ.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от размеров и типа здания, числа шурфов и точек измерений, доступа в подвал, необходимости геодезических наблюдений, лабораторных испытаний и сметного расчёта. Шурфы удобнее копать в тёплое время года, но обследовать фундамент можно и зимой, если ситуация не ждёт. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Строительные эксперты и геодезисты работают на объекте вместе: осадки и крены измеряем своими силами.
• Если трещины пошли по всему дому, обследуем фундамент вместе со стенами и перекрытиями — так находим причину, а не только следствие.
• Заключение готовим с расчётом на спор: для претензии подрядчику, иска или строительной экспертизы частного дома для суда.
• Работаем по Москве и Московской области.

Частые вопросы

Трещина в фундаменте — это опасно?

Зависит от ширины, направления, места и того, растёт ли она. Волосяные усадочные трещины в бетоне обычно не опасны, а раскрывающиеся трещины с перекосом стен над ними говорят о неравномерной осадке. Если по одному осмотру этого не понять, на трещину ставят маяки и проверяют их через некоторое время.

Можно ли проверить фундамент без раскопок?

Частично: многое видно по цоколю, подвалу, трещинам в стенах, геодезическим замерам и показаниям приборов. Но глубину заложения, состояние подошвы и гидроизоляции, грунт под фундаментом без шурфа не определить, а без них трудно уверенно назвать причину осадки.

Сосед начал стройку, и у нас пошли трещины. Как это доказать?

Лучше всего — зафиксировать состояние дома до начала соседних работ. Если трещины уже появились, эксперт описывает их, ставит маяки, оценивает связь с котлованом, водопонижением или работой техники и проверяет другие возможные причины. С заключением можно предъявить претензию и требовать возмещения ущерба.

Подрядчик залил фундамент не по проекту. Что делать?

Пока стены не возведены — заказать экспертизу: эксперт сравнит размеры, армирование и прочность бетона с проектом, оценит, критично ли отступление, и скажет, как его устранить. С заключением можно требовать безвозмездного устранения недостатков, снижения цены или возмещения расходов (ст. 723 ГК РФ).