Экспертиза реконструкции здания

Над одноэтажным магазином хотят надстроить второй этаж, к складу — пристроить офисный блок, в старом доме — заменить деревянные перекрытия железобетонными. А соседнюю половину дома перестроили без разрешения, и по общей стене пошла трещина. Всё это реконструкция. Экспертиза отвечает, выдержит ли здание изменения, правильно ли они выполнены и что делать с уже сделанным без разрешения.

ООО «ЭУН» проводит экспертизу реконструкции нежилых зданий, частных и многоквартирных домов в Москве и Московской области — для собственников, инвесторов, проектировщиков, подрядчиков и для суда.

Что считается реконструкцией

По Градостроительному кодексу реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства или его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка и расширение, а также замена и восстановление несущих строительных конструкций, кроме замены отдельных их элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Отсюда границы с соседними видами работ:

• Капитальный ремонт не меняет параметров здания и не затрагивает несущие конструкции целиком: экспертиза капитального ремонта.
• Перепланировка меняет конфигурацию помещения внутри здания и согласуется по своим правилам: согласование перепланировки.
• Реконструкция — пристройка, надстройка, жилая мансарда вместо холодного чердака, антресольный этаж, увеличивающий площадь, полная замена перекрытий или несущих стен.

Нужно ли разрешение

Для реконструкции нужно разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ), а для индивидуального жилого и садового дома — уведомление о планируемой реконструкции (ст. 51.1 ГрК РФ). Разрешение не требуется, если изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта и не превышают предельных параметров градостроительного регламента (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Затрагивают или нет — вопрос технический, и ответ даёт обследование. В многоквартирном доме реконструкция, которая уменьшает общее имущество, возможна только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Проект в установленных законом случаях проходит экспертизу проектной документации (ст. 49 ГрК РФ) — это отдельная процедура, а здесь речь об исследовании самого здания. После работ новые площадь и этажность вносят в ЕГРН по техническому плану — его готовят кадастровые инженеры.

Перед реконструкцией

Проектировщику нужны фактические данные: конструктивная схема, сечения и армирование, прочность бетона и кладки, тип и глубина фундаментов. Без них проект строят на допущениях — с лишним запасом или с риском. Эксперт определяет категорию технического состояния конструкций по ГОСТ 31937 и выполняет поверочные расчёты: выдержат ли фундаменты и стены надстройку, нужно ли усиление. У пристройки свой вопрос: новая часть оседает иначе, чем старая, поэтому важно, как устроен деформационный шов. Как идёт такая работа — «Обследование строительных конструкций».

Во время и после работ

• Соответствие проекту — сечения, армирование, узлы сопряжения новой части со старой; скрытые элементы проверяют до того, как их закроют.
• Влияние на существующее здание — трещины в старых стенах после надстройки, осадка у пристройки, протечки по линии примыкания кровель.
• Спор с подрядчиком — дефекты, объём и стоимость работ: экспертиза качества строительных работ.
• Спор с соседями — реконструкция соседнего здания или другой части дома повредила вашу: причина трещин и стоимость восстановления.

Реконструкция без разрешения

Если реконструкцию провели без разрешения или уведомления, объект в изменённом виде может оказаться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Сохранить его можно через суд, если здание соответствует установленным требованиям, не нарушает прав других лиц и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, — технические условия подтверждает эксперт: «Экспертиза самовольной постройки».

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от размеров здания и этапа — до проекта, во время строительства или после, — объёма вскрытий и испытаний, поверочных расчётов и расчёта стоимости работ. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Частые вопросы

Утепление чердака и замена кровли — это реконструкция?

Замена кровли и утепление без изменения высоты и площади здания — ремонт. Если холодный чердак превращают в жилую мансарду и площадь дома растёт или поднимают стены и конёк, меняются параметры — это реконструкция.

Можно ли надстроить этаж над старым зданием?

Зависит от фундаментов, стен и перекрытий: часто надстройка возможна только с их усилением, иногда — лёгкой мансардой вместо полноценного этажа. Ответ дают обследование и поверочный расчёт. В многоквартирном доме, кроме того, нужно согласие собственников помещений.

Реконструкцию сделали прежние владельцы. Что теперь?

Сравните фактические площадь и этажность со сведениями ЕГРН. Если они расходятся, объект в нынешнем виде может считаться самовольной постройкой. Экспертиза покажет, соответствует ли он требованиям и безопасен ли, — с таким заключением решают вопрос о легализации, обычно через суд.