Оценка коммерческой недвижимости

Два помещения одной площади на одной улице могут заметно различаться в цене: одно — с витриной и отдельным входом с тротуара, другое — во дворе, в цоколе и с перепланировкой, которой нет в документах. Коммерческая недвижимость стоит столько, сколько способна приносить, и этого не видно ни из объявлений, ни из кадастровой стоимости. Оценка коммерческой недвижимости определяет рыночную стоимость офиса, магазина, склада, здания или производственного комплекса на нужную дату и оформляет её отчётом об оценке — для сделки, вклада в капитал, выкупа у города или суда.

ООО «ЭУН» оценивает нежилые помещения и здания в Москве и Московской области: офисы, торговые помещения и помещения свободного назначения на первых этажах, склады, производственные и административные здания, гостиницы, апартаменты, объекты незавершённого строительства. Отчёт об оценке составляют и подписывают оценщики-партнёры ЭУН — члены саморегулируемой организации оценщиков с квалификационными аттестатами по оценке недвижимости, движимого имущества и бизнеса. Договор на оценку заключается с оценщиком, а ЭУН подбирает его под задачу, собирает документы и готовит техническую часть — обмеры и обследование. Если цена зависит от технического состояния или законности планировки, к оценщику подключаются строительные эксперты ЭУН.

Когда нужна оценка коммерческой недвижимости

• Покупка и продажа. Продавцу нужна обоснованная цена, покупателю готового арендного бизнеса — проверка, реальны ли доходы, под которые назначена цена.
• Выкуп арендуемого помещения у государства или муниципалитета. Малый и средний бизнес при соблюдении условий закона вправе выкупить его по рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком (ст. 3 закона № 159-ФЗ). Завышенную цену можно проверить и оспорить.
• Вклад в уставный капитал. Если помещением оплачивают долю в ООО номиналом больше 20 000 рублей, привлекают независимого оценщика (п. 2 ст. 15 закона № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»); при оплате имуществом акций оценщик нужен всегда (п. 3 ст. 34 закона № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).
• Раздел имущества и наследство — раздел между супругами и совладельцами, выдел доли в здании, компенсация, стоимость наследства для нотариуса.
• Налог на имущество. Для административно-деловых и торговых центров и помещений в них его считают от кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ). Если она выше рыночной — «Оспаривание кадастровой стоимости».

Что влияет на стоимость нежилого помещения

• Местоположение. Оценка торговой недвижимости во многом зависит от пешеходного потока и видимости с улицы, офиса — от транспорта и парковки, склада — от выезда на магистраль.
• Этаж, вход, планировка. Первый этаж с отдельным входом и витринами ценится выше подвала и цоколя; имеют значение высота потолков и доля полезной площади.
• Техника. Выделенная электрическая мощность, вентиляция, нагрузка на пол, ворота и пандусы у склада, состояние конструкций и сетей.
• Документы. Совпадает ли планировка с техническим паспортом и ЕГРН, узаконены ли перепланировка и отдельный вход, разрешено ли нужное использование. Расхождения покупатель вычитает из цены или отказывается от сделки.
• Земля под зданием — в собственности или в аренде. При продаже здания права на занятый им участок переходят к покупателю (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ), поэтому здание и участок оценивают вместе.
• Арендаторы. Смена собственника не прекращает договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ): долгосрочный арендатор по рыночной ставке повышает стоимость объекта, по заниженной — снижает.

Как определяют рыночную стоимость коммерческой недвижимости

По стандарту ФСО № 7 «Оценка недвижимости» оценщик сначала анализирует наиболее эффективное использование объекта — физически возможное, законное и дающее наибольшую стоимость. Старый склад в городе порой стоит дороже как площадка под другое здание, а офис на первом этаже — как магазин, если это разрешено.

• Сравнительный подход — цены предложений и сделок с похожими объектами с поправками на торг, площадь, этаж, вход, состояние. Основной для офисов и торговых помещений.
• Доходный подход — рыночная арендная плата за вычетом недозагрузки и расходов собственника даёт чистый операционный доход, который пересчитывают в стоимость капитализацией или дисконтированием. Основной для объектов с арендаторами; рыночную ставку можно заказать и отдельно — «Оценка аренды недвижимости».
• Затратный подход — стоимость участка плюс затраты на создание такого же здания за вычетом износа. Нужен там, где рынка почти нет: производственные корпуса, специализированные здания, незавершённое строительство.

Результаты подходов сводятся в итоговую стоимость с обоснованием веса каждого.

Как проходит оценка

1. Консультация и задание на оценку — объект, цель, вид стоимости и дата; задание входит в договор с оценщиком (ст. 10 закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
2. Документы — по списку под ваш объект.
3. Осмотр — сверка объекта с документами, фиксация состояния, фото.
4. Анализ рынка и расчёт — сегмент, аналоги, подходы.
5. Отчёт об оценке на бумаге или электронным документом — его подписывает оценщик.

Что понадобится от вас

• Выписка из ЕГРН и документы — основания права.
• Технический паспорт или технический план, поэтажный план с экспликацией; для здания — документы на участок.
• Если объект сдаётся — договоры аренды, сведения о доходах и расходах на содержание.
• Сведения о перепланировках и выделенной электрической мощности — если есть.
• Доступ на объект.

Сроки и стоимость

Стоимость оценки зависит от типа, площади и числа объектов, цели, наличия арендаторов, необходимости проверять техническое состояние или законность планировки и участвовать в суде. Отдельное помещение оценить быстрее, чем здание с землёй и арендаторами. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Оценщики-партнёры работают вместе со строительными экспертами ЭУН: состояние конструкций, кровли и инженерных систем подтверждает экспертиза нежилого помещения, а не только фотографии.
• Если планировка не совпадает с документами, разберём, что можно узаконить, — «Как узаконить перепланировку нежилого помещения»; спорную площадь проверим обмером.
• Спор о стоимости ведут юристы, работающие с ЭУН, — «Юридические услуги».

Ещё по оценке: оценка бизнеса — если продаётся компания вместе с недвижимостью, оценка земельного участка под зданием, оценка ущерба помещению после залива или пожара, оценка стоимости строительных работ — ремонта и отделки.

Частые вопросы

Почему стоимость в отчёте ниже, чем в объявлениях?

Объявления — цены предложения, а сделки с коммерческой недвижимостью обычно заключают с торгом. В объявлениях часто умалчивают об обременениях, состоянии и проблемах с документами. Оценщик учитывает скидку на торг и приводит аналоги к оцениваемому объекту.

Обязательна ли оценка, если цену уже согласовали с покупателем?

Не всегда. Закон требует её, например, когда в сделке участвует государственное или муниципальное имущество (ст. 8 закона № 135-ФЗ) или когда объектом оплачивают акции либо долю в ООО номиналом больше 20 000 рублей. Между частными лицами оценка добровольна, но отчёт пригодится, если сделку потом станут оспаривать участники компании или кредиторы.

Можно ли оценить нежилое помещение без осмотра?

Оценщик должен осмотреть объект, а если это невозможно — например, вторая сторона спора не пускает на объект, — указать в отчёте причины и допущения, на которых построен расчёт. Такой отчёт уязвимее, поэтому доступ лучше обеспечить.

Сколько действует отчёт об оценке?

Для сделки и начальной цены торгов итоговая стоимость из отчёта рекомендуется в течение шести месяцев с даты его составления (ст. 12 закона № 135-ФЗ). Для суда важна дата, на которую нужна стоимость, — её согласуем до начала работы.