Экспертиза незавершённого строительства

Подрядчик получил аванс, поставил коробку и пропал; договор расторгнут, на объект выходит новая бригада; стройка простояла две зимы без кровли; вы присматриваетесь к недостроенному дому или зданию на продажу. Во всех этих случаях нужно точно знать, что уже построено, в каком оно состоянии и сколько стоит. Экспертиза незавершённого строительства фиксирует объект на дату, чтобы рассчитаться с прежним подрядчиком, поставить задачу новому и решить, достраивать ли то, что есть.

ООО «ЭУН» проводит экспертизу объектов незавершённого строительства в Москве и Московской области — частных домов, коттеджей, коммерческих и производственных зданий — для заказчиков, покупателей, инвесторов, наследников и совладельцев.

Когда нужна экспертиза

• Расторжение договора с подрядчиком. Заказчик вправе отказаться от договора, если подрядчик работает так медленно, что к сроку явно не успеет, или не устраняет недостатки в назначенный срок (ст. 715 ГК РФ), а также в любой момент до сдачи работы — оплатив часть цены пропорционально выполненному и возместив подрядчику убытки (ст. 717 ГК РФ). Гражданин, заказавший работу для себя у компании или предпринимателя, может отказаться от договора, оплатив фактически понесённые исполнителем расходы (ст. 32 Закона «О защите прав потребителей»).
• Смена подрядчика. Новым строителям нужна точка отсчёта, а вам — граница ответственности прежних.
• Возобновление стройки после простоя — что пострадало от воды, мороза и коррозии и что придётся разобрать.
• Покупка недостроя — техническое состояние и объём вложенного до сделки.
• Раздел имущества и наследство — что построено и сколько это стоит.

Что фиксирует эксперт

• Состав и объём работ — по обмерам и геодезической съёмке: кубометры бетона и кладки, площади перекрытий и кровли, протяжённость сетей, смонтированное оборудование, неиспользованные материалы на площадке.
• Качество сделанного — дефекты, которые нужно исправить до продолжения работ, и их причины: ошибки прежнего подрядчика или последствия простоя. Подробнее — экспертиза качества строительных работ.
• Соответствие проекту — где построенное отступает от проекта и можно ли продолжать по нему.
• Стоимость выполненного — по договорным расценкам или рыночным ценам; разница с выплаченным авансом показывает, кто кому должен.

Простой и консервация

Недострой без кровли и защиты разрушается быстрее готового здания: вода уходит в кладку и перекрытия, намокший кирпич и бетон разрушает мороз, арматурные выпуски ржавеют, лёгкий фундамент без нагрузки на пучинистом грунте выталкивает морозом. Для объектов капитального строительства закон требует консервации, если работы прекращают или приостанавливают надолго (ст. 52 ГрК РФ). Частные стройки часто останавливают без неё — и через пару сезонов часть сделанного приходится разбирать.

Эксперт оценивает техническое состояние конструкций по ГОСТ 31937 — от нормативного до аварийного — и отвечает на главный вопрос: можно ли достраивать на том, что есть, нужны ли ремонт или усиление и что придётся демонтировать. Если стройка останавливается сейчас, подскажем, что защитить в первую очередь.

Как проходит экспертиза

1. Документы — договор, проект, сметы, акты, платежи, переписка, фото и видео стройки.
2. Извещение прежнего подрядчика о дате осмотра — телеграммой или письмом с описью.
3. Осмотр и обмеры, вскрытия и приборная проверка — по согласованию с вами.
4. Заключение с расчётом объёма и стоимости выполненного и сверкой с актами и оплатой — в офисе или курьером.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от размера и стадии объекта, числа вопросов и вскрытий и от того, нужны ли геодезическая съёмка, сметный расчёт и оценка рыночной стоимости. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Объём, состояние, стоимость работ и рыночная стоимость объекта — в одном месте: в ЭУН работают строительные эксперты, геодезисты и оценщики.
• Стоимость фактически выполненного считаем по смете — экспертиза стоимости строительных работ.
• Для спора готовим досудебное заключение; спор о частном доме — на странице «Строительная экспертиза частного дома для суда».

Частые вопросы

Прежний подрядчик не пришёл на осмотр. Заключение имеет смысл?

Да, если его известили заранее и так, что это можно подтвердить.

Аванс больше, чем стоит сделанное. Как вернуть разницу?

После расторжения договора неотработанный аванс подлежит возврату. Заключение показывает его размер: стоимость качественно выполненных работ сравнивается с оплатой, исправление брака считается отдельно.

Стоит ли покупать недострой?

Зависит от состояния конструкций и от того, во что обойдутся ремонт и достройка, — экспертиза покажет это до сделки. Юридическую сторону — права на землю, разрешение на строительство, регистрацию объекта незавершённого строительства в ЕГРН — проверяет юрист.

Как оценить недострой при разделе имущества или наследстве?

Рыночную стоимость объекта незавершённого строительства определяет оценщик с учётом готовности и состояния. Строительная экспертиза даёт ему исходные данные, а оценщики в ЭУН есть в штате.