Техническая экспертиза жилых домов и зданий

Совет дома спорит с управляющей компанией: по её словам, кровля и подвал в порядке, а жильцы видят трещины на лестничных клетках и воду в подвале. ТСЖ готовится к капремонту и не знает, с чего начать. Рядом вырыли котлован, и по стенам старого дома пошли трещины. Здесь нужна инженерная оценка не одной квартиры, а дома целиком — его несущих конструкций, крыши, подвала и инженерных систем.

ООО «ЭУН» проводит техническое обследование многоквартирных жилых домов в Москве и Московской области — для товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, управляющих организаций, советов домов и собственников квартир.

Предмет — общее имущество

Обследуют то, что принадлежит всем собственникам. По Правилам содержания общего имущества (постановление Правительства РФ № 491) к нему относятся, в частности, крыши, чердаки, подвалы, лестницы, ограждающие несущие конструкции — фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты, колонны — и внутридомовые инженерные системы. Квартиры эксперт осматривает выборочно — там, где проявились дефекты общих конструкций: трещины, промерзание, протечки с кровли.

Когда дом обследуют

• Перед капитальным ремонтом — что менять, что ремонтировать, а что ещё прослужит; перечень дефектов становится основой задания подрядчику. Сделанные работы проверяет экспертиза капитального ремонта.
• Спор с управляющей организацией — течёт кровля, разрушаются балконные плиты и козырьки, заявки без ответа. Заключение фиксирует состояние общего имущества — для претензии, жилищной инспекции и суда.
• Смена управляющей организации или создание ТСЖ — новый управляющий фиксирует, в каком состоянии принимает дом.
• Стройка по соседству — котлован, сваи, прокладка сетей. ГОСТ 31937 предусматривает мониторинг зданий в зоне влияния нового строительства; без «точки отсчёта» до начала работ доказать, что трещины вызвала стройка, намного труднее.
• Надстройка мансарды, пристройка лифта — данные о несущей способности стен и фундаментов: экспертиза реконструкции.
• Признаки опасности — растущие трещины, крен, провисание перекрытий: экспертиза аварийности дома.

Что проверяет эксперт

• Фундаменты и подвал — трещины, осадки, увлажнение, гидроизоляция, отмостка, вводы сетей.
• Стены и фасад — трещины, выветривание кладки, стыки панелей, промерзание, которое находят тепловизором.
• Перекрытия, лестницы, балконы, козырьки — прогибы, коррозия арматуры, отслоение бетона.
• Крыша и чердак — несущие элементы, кровля, водосток, утепление.
• Инженерные системы — износ стояков, разводки, запорной арматуры, электрощитов; проблемы с горячей водой — на странице экспертизы ГВС.

Состояние и износ

Каждой конструкции и дому в целом эксперт присваивает категорию технического состояния по ГОСТ 31937, а физический износ оценивает по ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» — в процентах, по элементам и для дома в целом. Эти данные — аргументы для управляющей организации, регионального оператора капремонта и органов власти, например когда собственники добиваются ремонта крыши раньше срока региональной программы: порядок её изменения устанавливают Москва и Московская область, а техническое заключение служит обоснованием.

Как проходит обследование

1. Документы — технический паспорт дома, акты весенних и осенних осмотров, предусмотренных правилами технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя России № 170), прежние заключения, переписка.
2. Доступ в подвал, на чердак и кровлю — ключи обычно у управляющей организации, поэтому её приглашают на осмотр.
3. Осмотр и измерения, при необходимости вскрытия, шурфы, маяки на трещинах — о методах на странице «Обследование строительных конструкций».
4. Заключение — состояние и износ, причины дефектов, работы с очерёдностью: что срочно, что в капремонт, что в текущее содержание.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от этажности и числа подъездов, конструкции дома — кирпич, панели, монолит, деревянные перекрытия старого фонда, — состава проверяемых систем, числа квартир для осмотра, вскрытий и шурфов. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Частые вопросы

Может ли заказать обследование один собственник квартиры?

Да. Для осмотра общих конструкций нужен доступ в подвал, на чердак и кровлю, поэтому дату лучше письменно согласовать с управляющей организацией. Если доступа не дадут, эксперт осмотрит доступное и отметит ограничение в заключении.

Управляющая компания говорит, что дом в работоспособном состоянии. Значит, всё в порядке?

Не обязательно. По ГОСТ 31937 работоспособным считается состояние, при котором несущая способность обеспечена, хотя отступления от норм и дефекты уже есть. Без ремонта такие дефекты со временем переводят конструкцию в худшую категорию.

Обследование — это признание дома аварийным?

Нет. Обследование определяет техническое состояние и износ. Признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может только межведомственная комиссия; заключение специализированной организации прикладывают к заявлению в неё.