Строительный аудит

Вы вкладываете деньги в строительство, но видите его в основном через отчёты подрядчика: акты подписаны, бюджет почти израсходован, а объект готов наполовину. Или собираетесь купить недостроенное здание, войти в проект как инвестор, сменить генподрядчика. Строительный аудит — независимая проверка проекта и объекта, которая показывает, что на самом деле построено, во что это обошлось и что мешает закончить работы.

ООО «ЭУН» проводит аудит строительства и строительных работ в Москве и Московской области — для заказчиков, инвесторов, собственников и покупателей объектов. Состав аудита каждый раз определяем вместе с экспертами под вашу задачу: от проверки одного этапа до обзора проекта целиком.

Чем аудит отличается от экспертизы и технадзора

• Экспертиза отвечает на конкретные вопросы — есть ли дефект, почему он возник, сколько стоит его устранить — и чаще всего нужна для претензии или суда.
• Технический надзор сопровождает стройку постоянно и контролирует работы изо дня в день.
• Строительный аудит — разовый или периодический срез: документы, деньги и объект проверяют вместе, чтобы собственник или инвестор принял решение — оплачивать ли следующий этап, продолжать ли с этим подрядчиком, покупать ли объект.

Что может входить в аудит

Направления выбираем по задаче; обычно это сочетание технической и сметно-финансовой проверки.

• Документация — разрешительная, проектная и исполнительная, договоры с подрядчиками: всё ли есть и совпадает ли друг с другом.
• Сметы — обоснованность расценок и объёмов, дополнительные работы и удорожание.
• Объёмы и оплата — совпадает ли сделанное на объекте с актами КС-2 и платежами.
• Качество работ — соответствие проекту и нормам, дефекты, скрытые работы, применённые материалы.
• Ход строительства — отставание от графика и его технические причины.
• Техническое состояние недостроенного или приобретаемого объекта — можно ли продолжать строить на том, что есть.

Кому и когда нужен аудит

• Инвестору — перед вложением в проект и по ходу строительства, чтобы видеть, на что идут деньги.
• Заказчику — перед оплатой крупного этапа или когда есть подозрение, что подрядчик завышает объёмы и цены.
• Покупателю недостроенного объекта — понять, что он покупает и сколько придётся вложить ещё.
• При смене подрядчика — зафиксировать, что сделано и сколько это стоит, до прихода новой бригады.
• Собственнику после стройки — когда итоговая стоимость сильно разошлась с бюджетом.

Как проходит аудит

1. Задача и состав — консультация с экспертами: какие направления нужны и на какие вопросы ответить.
2. Документы — проект, сметы, договоры, КС-2 и КС-3, исполнительная документация, график, платёжные документы.
3. Выезд на объект — осмотр, обмеры, приборный контроль, при необходимости вскрытия и отбор образцов для испытаний.
4. Сверка и расчёты — документы против фактического состояния, сметы против действующих расценок.
5. Итоговый документ — что найдено, чем это грозит и что рекомендуем сделать.

Что понадобится от вас

• Доступ к объекту и контакт ответственного лица на площадке.
• Проектная, сметная и исполнительная документация, договоры и акты — что есть.
• Ваши вопросы: что настораживает и какое решение предстоит принять.

Сроки и стоимость

Стоимость строительного аудита зависит от размера и стадии объекта, выбранных направлений проверки, объёма документов и от того, разовый это аудит или периодический. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Документы и объект проверяют вместе строительные эксперты, геодезисты и оценщики.
• Если аудит выявил спорные вопросы, переходим к независимой экспертизе строительных работ — качества, стоимости или строительно-монтажных работ.
• Брошенную стройку описываем отдельно — экспертиза незавершённого строительства.

Частые вопросы

Чем аудит строительно-монтажных работ отличается от их экспертизы?

Экспертиза проверяет конкретные работы и акты, обычно когда стороны уже спорят. Аудит смотрит на проект шире — документы, сметы, график, расходы — и нужен, чтобы принять решение до спора.

Можно ли проводить аудит регулярно?

Да, например перед оплатой каждого этапа. Периодичность и состав проверок согласуем заранее.

Подрядчик против проверки. Что делать?

По договору строительного подряда заказчик вправе контролировать ход и качество работ, соблюдение графика и качество материалов, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность подрядчика (ст. 748 ГК РФ). Порядок доступа лучше прописать в договоре; без доступа часть вопросов можно проверить по документам.

Пригодится ли аудит в суде?

Его можно приложить к позиции, но для спора обычно нужна экспертиза с прямыми ответами на вопросы суда. Аудит помогает понять, какие это вопросы и стоит ли спорить.