Согласование перепланировки нежилого помещения

Под кафе нужны вытяжка и отдельный вход, под магазин — открытый зал без перегородок, под офис — кабинеты. Нежилое помещение почти всегда перестраивают под конкретный бизнес, и порядок согласования зависит прежде всего от того, где оно находится: в жилом многоквартирном доме или в отдельном нежилом здании.

ООО «ЭУН» помогает согласовать перепланировку и переустройство офисов, магазинов, кафе, салонов и других нежилых помещений в Москве и Московской области — собственникам и арендаторам.

Помещение в жилом доме

Для нежилого помещения в многоквартирном доме действует тот же порядок, что и для квартиры: глава 4 Жилищного кодекса распространяется на все помещения в таком доме. Решение принимает Мосжилинспекция в Москве или администрация округа в Подмосковье. Сложности — в том, что обычно нужно бизнесу:

• Отдельный вход, крыльцо, витрина, новый проём в наружной стене. Наружные стены и земельный участок под домом — общее имущество собственников. Если работы уменьшают общее имущество или без его присоединения невозможны, нужно согласие всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
• Вентиляция и кондиционеры. Короба на фасаде и вытяжка кафе, которую обычно выводят выше кровли, используют общее имущество — нужно решение общего собрания собственников.
• Подвал и технические помещения с общедомовыми сетями присоединить к своему помещению без согласия всех собственников нельзя.
• Требования к виду деятельности. Санитарные и противопожарные требования к встроенным помещениям — шум, эвакуационные выходы, вентиляция, загрузка товаров — закладывают в проект.

Отдельно стоящее нежилое здание

В бизнес-центре, торговом центре или на складе Жилищный кодекс не применяется. Если перепланировка не затрагивает характеристики надёжности и безопасности здания, не нарушает права третьих лиц и не выходит за предельные параметры разрешённого строительства, разрешение на строительство для неё не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). После работ сведения о помещении обновляют в ЕГРН по техническому плану, который готовит кадастровый инженер. Если же меняются площадь, объём или этажность здания — появляется антресольный этаж, пристройка, — либо затрагиваются несущие конструкции, порядок другой: проект и в предусмотренных законом случаях разрешение на строительство.

Если помещение пока жилое

Квартиру под офис или магазин сначала переводят в нежилое помещение — это отдельная процедура со своими условиями (ст. 22–23 ЖК РФ). Квартира должна находиться на первом этаже, а если выше — только над нежилыми помещениями. Вход в неё не должен идти через помещения, ведущие к квартирам, — либо должна быть техническая возможность оборудовать отдельный. Если для нового назначения нужны перепланировка или переустройство, их проект прикладывают к заявлению о переводе.

Как проходит согласование

1. Выезд и обмер. Сверяем помещение с документами, смотрим конструкции и инженерные сети.
2. Маршрут. Определяем порядок — жилой дом, отдельное здание или перевод из жилого фонда — и нужно ли согласие собственников.
3. Проект перепланировки с учётом вида деятельности и техническое заключение, если затрагиваются несущие конструкции.
4. Согласование в инспекции или администрации, а если затронуто общее имущество, — решение общего собрания.
5. Работы и приёмка — акт приёмочной комиссии, затем изменение сведений в ЕГРН.

Что понадобится от вас

• Выписка из ЕГРН, технический или поэтажный план помещения.
• Для арендатора — договор аренды и письменное согласие собственника на перепланировку.
• Описание задачи: вид деятельности, оборудование и его нагрузки, нужный вход, вентиляция.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от площади и назначения помещения, объёма работ, затронуто ли общее имущество дома, нужен ли перевод из жилого фонда и техническое заключение. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Проводим экспертизу нежилых помещений: оценим конструкции и инженерные системы до ремонта.
• Обмер, обследование и техническое заключение — у одного исполнителя.
• Работы уже сделаны — см. «Как узаконить перепланировку нежилого помещения».

Частые вопросы

Может ли арендатор согласовать перепланировку сам?

По закону заявителем выступает собственник помещения или уполномоченное им лицо (ст. 26 ЖК РФ). Арендатору нужны доверенность и письменное согласие собственника, а условия о перепланировке и возврате помещения в прежний вид лучше закрепить в договоре аренды.

Нужно ли согласие жильцов на отдельный вход?

Как правило, да: вход через наружную стену и крыльцо на придомовой территории затрагивают общее имущество. Если оно уменьшается или присоединяется к помещению, нужно согласие всех собственников помещений в доме, оформленное протоколом общего собрания.

Нужно ли согласовывать перепланировку в бизнес-центре?

С органами власти — как правило, нет, если работы не затрагивают несущие конструкции и параметры здания. Но нужны согласие собственника здания и обновление сведений о помещении в ЕГРН.