Узаконивание перепланировки

Стену снесли ещё при прежнем владельце, санузел расширили во время ремонта с мыслью «потом оформим», а теперь квартиру нужно продать или заложить — или из жилищной инспекции пришло предписание. Узаконивание — это признание уже выполненных изменений законными и внесение их в документы, а если всё сохранить нельзя — понимание, что придётся исправить или вернуть.

ООО «ЭУН» помогает узаконить перепланировку квартир в Москве и Московской области: обследуем квартиру, готовим техническое заключение, ведём согласование, а для суда готовим заключение эксперта.

Чем грозит несогласованная перепланировка

• Штраф по ст. 7.21 КоАП РФ.
• Требование вернуть квартиру в прежнее состояние в срок и порядке, которые установит орган, согласующий перепланировки (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
• Торги. Если квартиру не вернули в прежний вид и суд не сохранил перепланировку, по иску органа её могут продать с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Два пути узаконивания

Согласовать выполненную перепланировку. Если работы допустимы, обращаются туда же, где согласуют новые: в Москве — в Мосжилинспекцию, в Подмосковье — в администрацию округа. Главный документ — техническое заключение: перепланировка не ослабила конструкции, не нарушила работу инженерных систем и права соседей. В Москве такую возможность для допустимых работ дают правила, утверждённые постановлением № 508-ПП, в Подмосковье многое зависит от практики администрации округа.

Сохранить через суд. Если в согласовании отказали, собственник вправе обратиться в суд. Помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозы их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Доказать это должен собственник — обычно заключением эксперта; суд может назначить и судебную экспертизу.

Что узаконить не получится

Как правило, ни инспекция, ни суд не сохранят перепланировку, которая угрожает дому или соседям. Типичные причины отказа:

• ослаблены несущие конструкции — например, проём в несущей стене без проекта и усиления;
• санузел или кухня оказались над жилыми комнатами нижней квартиры;
• к квартире присоединена часть общего имущества — коридора, тамбура, лестничной площадки — без согласия всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ);
• нарушены общие инженерные системы: разобраны вентиляционные каналы, тёплый пол подключён к общедомовому отоплению или горячей воде, радиаторы вынесены на лоджию;
• газифицированная кухня объединена с комнатой без двери или перегородки.

Часть нарушений исправима без полного возврата: проём можно усилить по проекту, между кухней и комнатой — поставить дверь, радиатор — вернуть в комнату, недостающее согласие собственников — собрать. Что именно сделать, показывает техническое заключение.

Как проходит узаконивание

1. Осмотр и обмер. Сравниваем фактическую планировку с документами.
2. Обследование конструкций и инженерных систем в местах изменений, при необходимости — со вскрытием.
3. Техническое заключение: допустимы ли работы, безопасны ли они и что нужно исправить.
4. Исправления, если без них перепланировку не оформить.
5. Оформление — согласование, приёмочная комиссия и изменение документов; при отказе — иск о сохранении перепланировки и экспертиза для суда.

Что понадобится от вас

• Выписка из ЕГРН, технический паспорт или поэтажный план — желательно в состоянии до перепланировки.
• Всё, что сохранилось о ремонте: договоры, фотографии, акты скрытых работ.
• Предписание или протокол жилищной инспекции, если они уже есть.
• Согласие остальных собственников квартиры.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от объёма выполненных изменений, нужно ли вскрывать конструкции, нужен ли проект исправлений и для кого готовится заключение — для инспекции или для суда. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Проводим досудебные и судебные строительные экспертизы — знаем, какие вопросы к заключению задают инспекция и суд.
• Если суд назначил экспертизу и вы не согласны с её выводами, готовим рецензию на заключение.
• Для офиса или магазина — «Как узаконить перепланировку нежилого помещения».

Частые вопросы

Купил квартиру с несогласованной перепланировкой — кто отвечает?

Обязанность узаконить её или вернуть прежнюю планировку переходит к новому собственнику: орган устанавливает для него новый срок (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ). Если продавец скрыл перепланировку, можно предъявить ему претензию — заключение эксперта покажет, что нужно исправить и сколько это стоит.

Штраф оплачен — перепланировка теперь законна?

Нет. Штраф — наказание за нарушение, он не заменяет согласования. Обязанность вернуть прежнее состояние остаётся, пока перепланировку не узаконят (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Чем техническое заключение отличается от проекта?

Проект описывает работы, которые только предстоит выполнить. Техническое заключение оценивает состояние конструкций и отвечает, допустимы ли и безопасны ли изменения, — для уже выполненной перепланировки это главный документ. Подробнее — «Проект перепланировки квартиры».