Экспертиза сервитута на проход и проезд

К участку можно попасть только через соседний: новый владелец перекрыл дорогу, которой все пользовались годами; после раздела одна из частей оказалась «запертой»; чтобы провести кабель или отремонтировать стену дома, стоящего у самой границы, приходится заходить на чужую землю. Если сосед не соглашается, право ограниченного пользования его участком — сервитут — устанавливает суд. Экспертиза отвечает на вопросы, без которых суд этого не сделает: нужен ли сервитут, где он должен пройти и сколько за него платить.

ООО «ЭУН» проводит экспертизу сервитута в Москве и Московской области — для собственника, которому нужен доступ, и для владельца участка, через который его просят, до суда и по определению суда.

Что говорит закон

Собственник недвижимости вправе требовать от соседа сервитут для прохода и проезда, строительства и эксплуатации линейных объектов, например сетей, и других нужд, которые нельзя обеспечить иначе. Сервитут устанавливают соглашением с последующей регистрацией, а при споре — решением суда; собственник обременённого участка сохраняет права на него и вправе требовать соразмерную плату (ст. 274 ГК РФ). Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, через который он проходит (ст. 23 ЗК РФ). Практика судов собрана в Обзоре по делам об установлении сервитута, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.

Есть ли другой путь

Главный вопрос — можно ли обеспечить доступ без чужой земли. Эксперт проверяет по ЕГРН, картам и на местности, примыкает ли участок к улице, проезду или другим землям общего пользования и проходим ли этот путь на деле — нет ли на нём оврага, водоёма, чужих построек. Сервитут не устанавливают лишь потому, что через соседа удобнее или короче: нужно, чтобы иначе обеспечить доступ было нельзя.

Выбор варианта и координаты

Если путь лежит только через соседей, эксперт разрабатывает варианты — иногда через разные участки — и сравнивает их:

• площадь под проходом или проездом и не окажется ли часть участка отрезанной;
• что на пути — постройки, посадки, сети, которые пришлось бы переносить;
• ширина — для пешего прохода, легковой машины или техники, в зависимости от назначения;
• близость к дому соседа и влияние на его привычное пользование участком.

Для выбранного варианта эксперт приводит площадь и каталог координат части участка под сервитут — по ним сервитут вносят в ЕГРН. Если стороны договорились сами, границы части участка готовит кадастровый инженер в рамках кадастровых работ.

Соразмерная плата

Платы вправе требовать собственник обременённого участка от того, в чьих интересах установлен сервитут. Тарифа закон не устанавливает: размер платы определяют соглашением или суд, а рассчитывает её оценщик. Оценщики есть в штате ЭУН, поэтому вариант сервитута и плату за него можно определить в одном заключении. В расчёте обычно учитывают площадь и расположение обременённой части, насколько ограничено её использование, снижение стоимости участка, расходы на содержание проезда, срок сервитута. Плата бывает разовой или периодической — это решают стороны или суд.

Как проходит экспертиза

1. Документы — выписки ЕГРН на свой и соседние участки, план товарищества или квартала, сведения о дорогах.
2. Осмотр и съёмка подъездов, дорог, построек и сетей на возможных маршрутах; собственников соседних участков приглашаем.
3. Варианты — схемы с площадями и координатами, сравнение нагрузки на участки.
4. Расчёт платы по каждому варианту, если этого требуют вопросы.
5. Заключение с ответами на вопросы суда или сторон.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от числа участков на возможных маршрутах, протяжённости прохода или проезда, количества вариантов и от того, нужен ли расчёт платы. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Геодезисты, эксперты-землеустроители и оценщики земли работают вместе: маршрут, координаты и плата — в одном заключении.
• Сервитут часто нужен после раздела участка или одному из совладельцев при определении порядка пользования — эти вопросы решаем вместе.
• Если проезд перекрыл забор, поставленный не по границе, — «Экспертиза смещения забора».

Частые вопросы

Сосед согласен — нужна ли экспертиза?

Нет. Достаточно соглашения о сервитуте и его регистрации. Если сервитут касается части участка, её границы определяет кадастровый инженер, а плату стороны могут рассчитать с помощью оценщика.

Через мой участок просят проезд — чем поможет экспертиза?

Она покажет, есть ли у соседа другой путь, предложит вариант, который меньше всего мешает вам, и обоснует плату. Суд выбирает между вариантами, поэтому свой лучше подготовить заранее.

Можно ли прекратить сервитут?

Да, если основания для него отпали — например, появилась дорога. Через суд сервитут можно прекратить и тогда, когда из-за него участок нельзя использовать по назначению (ст. 276 ГК РФ).