Экспертиза порядка пользования земельным участком

Участок в долевой собственности у двух семей: у каждой свой дом, но спорят о грядках, проходе к калитке и месте для машины. Или один из наследников занял почти весь участок, а второму остался угол у дороги. Разделить землю на отдельные участки можно не всегда — а иногда и не нужно. Тогда совладельцы определяют порядок пользования: участок остаётся общим, но за каждым закрепляется своя часть, а проходы и колодец — общие. Экспертиза предлагает варианты такого порядка с площадями и координатами частей.

ООО «ЭУН» проводит экспертизу порядка пользования земельным участком в Москве и Московской области — для совладельцев, которые готовят соглашение, для иска об определении порядка пользования и по определению суда.

Когда порядок пользования вместо раздела

• Раздел невозможен — новые участки получаются меньше минимального размера или к одному из них нельзя обеспечить доступ; как это проверяют — «Экспертиза возможности раздела».
• Раздел не нужен или затруднён — совладельцы не хотят оформлять отдельные участки, банк-залогодержатель не даёт согласия, общий дом не делится.
• Порядок нужен на время — до раздела, продажи доли или окончания спора о наследстве.
• Земля под общим домом — порядок пользования ею определяют с учётом долей в праве на дом или сложившегося порядка пользования участком (ст. 35 ЗК РФ).

Что говорит закон

Пользование общим имуществом определяют соглашением всех совладельцев, а если они не договорились — суд. Каждый вправе получить в пользование часть, соразмерную своей доле, а если это невозможно — требовать компенсацию от тех, кто пользуется приходящейся на него частью (ст. 247 ГК РФ). Суд учитывает фактически сложившийся порядок, который может не совпадать с долями, нуждаемость каждого совладельца и реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).

Как эксперт строит варианты

• Доли — сколько квадратных метров приходится на каждого по документам.
• Сложившийся порядок — внутренние заборы, грядки, посадки, кто какую постройку возвёл и чем пользуется.
• Постройки — к части каждого относят его дом, баню, гараж и полосу земли, нужную для их обслуживания и ремонта стен.
• Общая зона — проходы и проезды от улицы к каждому дому, колодец, септик, вводы сетей; её площадь обычно учитывают пропорционально долям.
• Удобство частей — без узких полос и клиньев, которыми невозможно пользоваться.

Обычно эксперт готовит несколько вариантов: строго по долям, по сложившемуся порядку и компромиссный. Для каждого — схема, площади частей, отклонение от долей и координаты поворотных точек, чтобы решение суда можно было исполнить на местности.

Компенсация

Если по выбранному варианту часть одного совладельца меньше его доли, он вправе требовать компенсацию от того, кто пользуется большей частью. Её размер рассчитывают оценщики ЭУН — в том же заключении или отдельно; подробнее об оценке — «Оценка стоимости земельного участка».

Если общий и дом

Порядок пользования землёй обычно решают вместе с вопросом о доме — разделить его или определить, кто какими помещениями пользуется. Строительную часть ведут наши строительные эксперты, а оба вопроса можно разобрать в одной комплексной экспертизе — см. «Экспертиза по разделу дома».

Как проходит экспертиза

1. Консультация — доли, постройки, позиции совладельцев, что уже пробовали согласовать.
2. Документы — выписка ЕГРН, документы о правах на участок и постройки, прежние соглашения.
3. Съёмка участка, построек, внутренних заборов, проходов и сетей; на осмотр приглашаем всех совладельцев.
4. Варианты с расчётом площадей и отклонений от долей.
5. Заключение со схемами, каталогами координат и, если нужно, расчётом компенсации.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от площади участка, числа совладельцев и построек, количества вариантов и от того, нужен ли расчёт компенсации. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Геодезисты, кадастровые инженеры, строительные эксперты и оценщики работают в одной организации: земля, дом и деньги — в одном заключении.
• Если к одной из частей нет прохода иначе как через соседний участок — «Экспертиза сервитута»; остальные земельные вопросы — «Землеустроительная экспертиза».

Частые вопросы

Можно ли определить порядок, если границы участка не установлены?

Можно: эксперт снимает фактические границы и строит варианты внутри них. Но если при межевании граница изменится, изменятся и части, поэтому надёжнее сначала уточнить границы.

Совладелец не пускает на участок — что делать?

Предложить соглашение о порядке пользования, а если он отказывается — обратиться в суд с иском об определении порядка. Варианты для суда готовит экспертиза; при судебной экспертизе эксперт осматривает участок по определению суда.

Можно ли изменить порядок пользования?

Да. Если обстоятельства изменились — построен новый дом, сменился совладелец, кому-то понадобился проезд, — порядок пересматривают новым соглашением или через суд.