Экспертиза жилых помещений

Жильё — это не только отдельная квартира: комната в коммунальной квартире, часть жилого дома, дом в посёлке, квартира, которая досталась нескольким наследникам. Вопросы к ним похожи: в каком состоянии помещение, отвечает ли оно требованиям к жилью, можно ли поделить его между совладельцами, а если нельзя — как им пользоваться. Экспертиза жилого помещения отвечает на технические вопросы, без которых не решить спор, сделку или обращение в органы власти.

ООО «ЭУН» проводит независимую экспертизу жилых помещений в Москве и Московской области — для собственников, нанимателей, наследников и совладельцев, для претензий, сделок и суда.

Какое помещение считается жилым

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания: отвечает санитарным, техническим и иным требованиям (ст. 15 ЖК РФ). Жилищный кодекс называет три вида жилых помещений: жилой дом или его часть, квартира или её часть, комната (ст. 16 ЖК РФ). Требования к ним установлены Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006: инженерное обеспечение, защита от влаги и промерзания, естественное освещение, безопасность конструкций.

Апартаменты, хотя в них живут, учтены как нежилые помещения. Их качество эксперт оценивает по договору и нормам для здания, в котором они находятся, — см. экспертизу нежилого помещения.

Какие задачи решает экспертиза

• Техническое состояние — конструкции, инженерные системы, отделка; для квартир подробнее — «Строительно-техническая экспертиза квартиры».
• Соответствие требованиям к жилью — а если жить в помещении опасно, экспертиза пригодности для проживания.
• Раздел и выдел доли — можно ли выделить совладельцу изолированную часть и какие работы для этого нужны.
• Порядок пользования — какие комнаты соответствуют долям, какие помещения останутся общими.
• Площадь и планировка — совпадают ли с документами; при споре — экспертиза площади.
• Стоимость — рыночную стоимость жилья или доли определяют оценщики, которые есть в штате ЭУН.

Споры совладельцев

Когда дом или квартира принадлежат нескольким людям, каждый вправе требовать выдела своей доли в натуре. Суд выделяет её, только если это возможно без несоразмерного ущерба имуществу; иначе выделяющийся получает денежную компенсацию (ст. 252 ГК РФ). Если согласия нет, порядок пользования общим жильём устанавливает суд (ст. 247 ГК РФ).

Эксперт отвечает на технические вопросы такого спора: есть ли изолированные части, соразмерные долям; нужны ли отдельный вход, перегородки, свои инженерные сети; сколько стоит переоборудование; какие варианты раздела возможны. Для жилых домов — подробнее на странице «Экспертиза по разделу дома».

Как проходит экспертиза

1. Консультация. Выясняем, для чего нужно заключение — претензия, сделка, раздел, комиссия или суд, — и формулируем вопросы.
2. Документы. Изучаем выписку из ЕГРН, технический паспорт или план, документы о долях.
3. Осмотр. Эксперт обследует и обмеряет помещения, проверяет конструкции и инженерные системы. Совладельцев рекомендуем пригласить.
4. Заключение — ответы на вопросы с обоснованием, фотографиями и, при разделе, планами вариантов.

Что понадобится от вас

• Выписка из ЕГРН, технический паспорт или поэтажный план — что есть.
• Документы, из которых видны доли: договор, свидетельство о наследстве, решение суда.
• Доступ во все помещения в день осмотра.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от вида и площади жилья, числа и сложности вопросов, приборных исследований и от того, нужны ли варианты раздела и расчёт стоимости работ. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Проводим досудебные и судебные строительные экспертизы.
• Строительная экспертиза, оценка и кадастровые работы — в одной организации: состояние жилья, стоимость доли и документы на изменённое помещение без поиска других исполнителей.
• Работаем в Москве и Московской области.

Частые вопросы

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

Редко. У квартиры обычно один вход, одна кухня и один санузел, и разделить её на две изолированные квартиры в многоквартирном доме, как правило, невозможно. Тогда суд определяет порядок пользования — кто в какой комнате живёт — или решает вопрос о компенсации. В жилом доме выдел встречается чаще: всё зависит от планировки, конструкций и сетей.

Чем экспертиза отличается от оценки?

Экспертиза отвечает на технические вопросы: состояние, соответствие требованиям, возможность раздела. Оценка определяет рыночную стоимость жилья или доли. В споре часто нужны обе: эксперт предлагает варианты раздела, оценщик считает компенсацию.

Второй собственник против экспертизы — можно ли её провести?

Досудебную экспертизу может заказать любой совладелец, но осмотреть можно только помещения, куда есть доступ. Других совладельцев стоит пригласить: результат, полученный при них, реже оспаривают. Если доступа нет, экспертизу назначает суд.