Независимая экспертиза площади квартиры

Застройщик требует доплатить за «лишние» метры, а по вашим замерам квартира, наоборот, меньше договорной. В договоре купли-продажи одна площадь, в выписке из ЕГРН — другая. Совладельцы спорят, чья комната больше и соответствует ли она доле. Когда разговор о площади дошёл до претензии или суда, обмерного плана мало: нужно заключение, в котором эксперт объясняет, какая у квартиры площадь, по какому правилу она посчитана, откуда расхождение с документами и сколько оно стоит в деньгах.

ООО «ЭУН» проводит независимую экспертизу площади квартир в Москве и Московской области — для претензии застройщику или продавцу, раздела имущества и суда, досудебную и по определению суда. Площадь офисов и торговых помещений проверяем в рамках экспертизы нежилого помещения.

Чем экспертиза отличается от обмера

Обмер даёт размеры, площади помещений и обмерный план. Экспертиза идёт дальше и отвечает на вопросы спора:

• какова фактическая площадь квартиры и каждой комнаты, измеренная в присутствии сторон;
• соответствует ли она договору, проекту, техническому плану и сведениям ЕГРН;
• чем объясняется расхождение;
• сколько нужно вернуть или доплатить по условиям договора.

В заключении описаны методика, приборы и расчёты — суд и другая сторона могут их проверить.

Откуда берутся расхождения

• Разные правила подсчёта. Общая площадь квартиры не включает балконы, лоджии, веранды и террасы (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). В договоре участия в долевом строительстве цену часто считают от приведённой площади — с ними, но с понижающими коэффициентами Минстроя: для лоджии 0,5, для балкона и террасы 0,3, для веранды 1,0.
• Сведения ЕГРН внесены по техническому плану, где площадь определена по требованиям Росреестра (приказ № П/0393 от 23.10.2020), — не всегда так, как её считает договор.
• Изменения при строительстве — сдвинутые перегородки, колонны, короба, ниши.
• Отделка — в квартире без отделки площадь меряют по черновым стенам, штукатурка и облицовка её уменьшают.

Спор с застройщиком

Как пересчитывается цена, если фактическая площадь отличается от проектной, определяет договор участия в долевом строительстве. По закону о долевом строительстве (214-ФЗ) допустимое изменение общей площади, которое можно установить в договоре, — не более пяти процентов; если площадь изменилась больше допустимого, участник вправе требовать расторжения договора через суд. Эксперт проверяет, какую площадь договор берёт за основу, измеряет её и считает разницу в метрах и рублях — с этим заключением отвечают на требование о доплате или требуют вернуть переплату.

Продажа, раздел, платежи

На вторичном рынке цену обычно указывают за квартиру целиком, но если договор устанавливает её за квадратный метр, платят за фактическую площадь (п. 3 ст. 555 ГК РФ). При разделе имущества и определении порядка пользования важны площади отдельных комнат. От площади зависят и плата за содержание жилья, и взносы на капитальный ремонт — их начисляют на квадратный метр.

Как проходит экспертиза

1. Документы. Изучаем договор и план к нему, технический план, выписку из ЕГРН, требование о доплате или ответ на претензию.
2. Уведомление второй стороны — застройщика, продавца или совладельца — о дате замеров.
3. Обмер всех помещений: длины стен, диагонали, высоты, выступы, ниши, балконы и лоджии.
4. Расчёт и заключение — фактические площади, обмерный план, сравнение с документами, причины расхождения, сумма к доплате или возврату.

Что понадобится от вас

• Договор участия в долевом строительстве или купли-продажи с планом и приложениями.
• Передаточный акт, выписка из ЕГРН, технический план или паспорт — что есть; письма застройщика о перерасчёте.
• Доступ во все помещения, включая лоджии, балконы и кладовые.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от площади и сложности планировки, числа документов для сравнения и от того, нужен ли расчёт суммы по договору. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Площадь измеряют строительные эксперты: другие недостатки квартиры можно включить в ту же претензию — см. экспертизу новостройки.
• Если ошибку нужно исправить в ЕГРН, поможем с кадастровыми работами.
• Готовим заключения для суда и рецензии на чужие экспертизы.
• Работаем в Москве и Московской области.

Частые вопросы

Чей обмер правильный — застройщика или наш?

Тот, что выполнен по правилу из договора и проверяем по методике и исходным данным. Эксперт показывает, где именно расходятся измерения — в какой комнате, на каком размере, — и спор переходит от «у нас другие цифры» к конкретным фактам.

В ЕГРН уже указана площадь — это окончательно?

Нет. Сведения ЕГРН внесены по техническому плану и могут содержать ошибку. Заключение эксперта — доказательство в споре о цене, а исправить сведения в реестре можно по документам кадастрового инженера или по решению суда.

Может ли экспертизу площади назначить суд?

Да, по ходатайству стороны (ст. 79 ГПК РФ). В ходатайстве можно предложить нашу организацию и вопросы эксперту; окончательно их определяет суд.