Оценка стоимости недвижимости

У одной квартиры или дома легко насчитать три разные цены: в объявлениях, в выписке с кадастровой стоимостью и в справке риелтора. Для суда, нотариуса, налоговой или второй стороны сделки ни одна из них не доказательство. Независимая оценка стоимости недвижимости даёт одну обоснованную цифру — рыночную стоимость объекта на нужную дату — и оформляет её отчётом, за который оценщик отвечает по закону.

ООО «ЭУН» организует независимую оценку объектов недвижимости в Москве и Московской области: квартир, комнат и долей, домов и дач с участками, земли, нежилых помещений и зданий, незавершённого строительства, права аренды. Отчёт составляет и подписывает оценщик ЭУН — член саморегулируемой организации оценщиков с квалификационным аттестатом «Оценка недвижимости». Договор на оценку заключается с ЭУН: мы ведём клиента, помогаем с документами и, если цена зависит от состояния здания, подключаем своих строительных экспертов.

Когда нужна оценка недвижимости

• Раздел имущества супругов. При споре супругов о стоимости общего имущества оценка обязательна (ст. 8 закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Суд берёт стоимость на время рассмотрения дела (п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15), так что прошлогодний отчёт придётся обновить.
• Наследство. Стоимость нужна нотариусу для расчёта платы за свидетельство, наследникам — для раздела с компенсацией, а наследнику, к которому пришли кредиторы, — чтобы показать предел ответственности: по долгам наследодателя он отвечает в пределах стоимости полученного имущества (ст. 1175 ГК РФ).
• Выдел и выкуп доли. Если выделить долю в натуре нельзя или выделенная часть не равна доле, разницу возмещают деньгами (ст. 252 ГК РФ).
• Сделка — купля-продажа, мена, сделка между родственниками, внесение объекта в уставный капитал. В последнем случае денежную оценку вклада проводит независимый оценщик (п. 2 ст. 66.2 ГК РФ).
• Исполнительное производство и банкротство. Стоимость, которую определил оценщик пристава, можно оспорить в суде не позднее десяти дней со дня извещения об оценке (ст. 85 закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Оценку финансового управляющего в банкротстве гражданина оспаривают в деле о банкротстве (п. 2 ст. 213.26 закона № 127-ФЗ).
• Ущерб после залива, пожара или стройки по соседству — «Оценка ущерба».
• Налоги и страхование. Кадастровая стоимость выше рыночной — «Оспаривание кадастровой стоимости». Страховая сумма по общему правилу не должна превышать действительную стоимость имущества (ст. 947 ГК РФ).

Какую недвижимость оцениваем

• Квартиры, комнаты и доли — «Независимая оценка квартиры».
• Жилые дома, дачи, коттеджи. Дом и участок одного собственника по общему правилу отчуждаются вместе (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ), поэтому их обычно оценивают единым объектом. Цена дома зависит от конструкций, коммуникаций и оформления пристроек — здесь к оценщику подключаются строительные эксперты ЭУН.
• Земельные участки — «Оценка стоимости земельного участка».
• Офисы, магазины, склады, производственные здания — «Оценка коммерческой недвижимости».
• Арендная плата и право аренды — «Оценка аренды недвижимости».
• Незавершённое строительство — с учётом готовности и состояния построенного.

Оценка или экспертиза недвижимости

Независимой или оценочной экспертизой недвижимости часто называют оценку, но это разные документы. Отчёт об оценке заказывает собственник, сторона спора или компания; стоимость в нём признаётся достоверной, если законодательством или судом не установлено иное (ст. 12 закона № 135-ФЗ). Судебную экспертизу назначает суд, когда стороны расходятся в цене (ст. 79 ГПК РФ); отчёт, сделанный заранее, помогает обосновать позицию и предложить вопросы эксперту. Строительно-техническая экспертиза устанавливает дефекты и стоимость их устранения, но не рыночную стоимость — зато даёт оценщику проверенные данные о состоянии. Поэтому экспертиза и оценка недвижимости часто нужны вместе.

Как определяют рыночную стоимость недвижимости

Если закон или договор не требуют иного вида стоимости, определяется рыночная — наиболее вероятная цена продажи на открытом рынке, когда стороны осведомлены и никто не вынужден совершать сделку (ст. 3 и 7 закона № 135-ФЗ). Для продажи в сжатый срок считают ликвидационную стоимость — она ниже.

• Сравнительный подход — основной для квартир, типовых домов и участков: цены похожих объектов с поправками на различия.
• Доходный — для объектов, которые сдаются: стоимость выводится из рыночной арендной платы.
• Затратный — для индивидуальных домов, специализированных зданий и незавершёнки: земля плюс затраты на такое же строение за вычетом износа.

На результат влияют местоположение, площадь и планировка, состояние конструкций и отделки, совпадение объекта с документами, обременения — аренда, залог, сервитут, зарегистрированные жильцы — и рынок на дату оценки.

Как проходит оценка

1. Задача — что оцениваем (объект, долю, право аренды), для чего, вид стоимости и дата. Это задание на оценку, оно входит в договор на оценку.
2. Документы — по списку под объект и цель.
3. Осмотр — сверка объекта с документами, фиксация состояния, фото; при необходимости вместе со строительным экспертом ЭУН.
4. Анализ рынка и расчёт — аналоги, корректировки, согласование подходов.
5. Отчёт об оценке — на бумаге или электронным документом с усиленной квалифицированной подписью (ст. 11 закона № 135-ФЗ).

Что понадобится от вас

• Выписка из ЕГРН и документ — основание права: договор, свидетельство о наследстве, решение суда.
• Технический паспорт, технический план или поэтажный план с экспликацией; для дома — документы на участок.
• Для спора — исковое заявление или определение суда; для наследства — дата открытия наследства и данные нотариуса.
• Если объект сдаётся — договоры аренды и сведения о расходах на содержание.
• Доступ на объект.

Сроки и стоимость

Цена услуг по оценке недвижимости зависит от типа и числа объектов, площади, цели, даты оценки — текущей или прошедшей, — от того, нужны ли обмеры и обследование состояния, и от участия оценщика в суде. Срок определяют прежде всего полнота документов и доступ на объект: квартиру с полным пакетом бумаг оценить проще, чем дом с неоформленными пристройками. Цену и срок называем, когда разберём задачу, — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Оценщики ЭУН работают вместе со строительными экспертами: износ, дефекты и перепланировку подтверждает обследование, а не только фотографии.
• Связанные задачи — в одних руках: оценка, техническая экспертиза, обмеры, а претензию, иск и представительство в суде берут на себя юристы, работающие с ЭУН, — «Юридические услуги».
• Отчёт готовится под адресата — суд, нотариуса, налоговую, вторую сторону сделки: объект, вид стоимости и дату согласуем до начала работы.
• Выезд на объекты по Москве и Московской области.

Частые вопросы

Чем отчёт об оценке отличается от справки риелтора?

Справка о цене — мнение без обязательной методики и ответственности. Отчёт об оценке составляется по закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки: в нём раскрыты аналоги, поправки и расчёт, а подписывает его оценщик, отвечающий за результат. В суде и у нотариуса такой документ весит заметно больше справки.

Кто может быть независимым оценщиком недвижимости?

Член саморегулируемой организации оценщиков, застраховавший ответственность (ст. 4 закона № 135-ФЗ), с квалификационным аттестатом «Оценка недвижимости» — вне направлений аттестата оценщик работать не вправе. Независимость тоже записана в законе: оценщик не может оценивать объект, в котором у него или его близких есть имущественный интерес, а его вознаграждение не может зависеть от итоговой стоимости (ст. 16 закона № 135-ФЗ).

На какую дату оценивают недвижимость в споре?

Зависит от спора. При разделе имущества супругов и разделе наследства суд берёт стоимость на время рассмотрения дела, а пределы ответственности наследника по долгам — по рыночной стоимости на день открытия наследства (п. 57 и 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9). Оценка на прошедшую дату — обычная задача: оценщик берёт данные рынка того периода.