Согласование перепланировки

Снести стену между кухней и комнатой, перенести ванную, выгородить гардеробную, открыть новый проём в торговом зале — прежде чем начинать такие работы, нужно понять, требуют ли они согласования, кто его выдаёт и чем грозит ремонт без него. Согласование перепланировки — это решение уполномоченного органа, после которого новая планировка законно появляется в документах и не мешает продать, сдать или заложить квартиру или офис.

ООО «ЭУН» помогает согласовать перепланировку и переустройство квартир и нежилых помещений в Москве и Московской области — для собственников, которые только планируют ремонт, и для тех, у кого работы уже выполнены.

Перепланировка, переустройство и реконструкция

Жилищный кодекс различает два вида изменений помещения в многоквартирном доме (ст. 25 ЖК РФ):

• Перепланировка — изменение конфигурации помещения: снос, перенос и устройство перегородок, новые проёмы, объединение и раздел комнат.
• Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования: сантехники, плит, радиаторов, трубопроводов.

Согласование нужно, если после работ в технический паспорт помещения придётся вносить изменения. Если же меняются параметры самого здания — площадь, объём, этажность — или заменяются его несущие конструкции, это уже реконструкция по Градостроительному кодексу, и порядок у неё другой.

Кто согласует

• Москва — Мосжилинспекция. Порядок установлен постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП: в нём определено, какие работы оформляют по упрощённому эскизу, какие — по проекту, а какие не допускаются вовсе.
• Московская область — орган местного самоуправления, то есть администрация округа, на территории которого стоит дом.
• Нежилые помещения в жилом доме — офисы, магазины, кафе — согласуют там же и в том же порядке, что и квартиры: глава 4 ЖК РФ распространяется на все помещения в многоквартирном доме. Для отдельно стоящих нежилых зданий правила другие.

Как проходит согласование

1. Проверка замысла. Определяем, что из задуманного требует согласования и допустимо ли оно. Если работы невозможны без присоединения общего имущества — части коридора, тамбура, — нужно согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
2. Документы на помещение — выписка из ЕГРН, технический паспорт или поэтажный план; если их нет или они устарели — обмер.
3. Эскиз или проект, а для работ с несущими конструкциями — техническое заключение о допустимости и безопасности.
4. Решение органа о согласовании или об отказе (ст. 26–27 ЖК РФ). Без решения начинать работы нельзя.
5. Работы — строго по согласованному проекту и в установленный срок.
6. Приёмка. Завершение перепланировки подтверждает акт приёмочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ); после него обновляют сведения о помещении в техническом паспорте и ЕГРН.

Выберите свою ситуацию

• Планируете ремонт квартиры и хотите, чтобы весь путь прошёл специалист, — «Согласование перепланировки под ключ».
• Нужно понять, хватит ли эскиза и что должно быть в проекте, — «Проект перепланировки квартиры».
• Квартира в Подмосковье — «Согласование перепланировки в Московской области».
• Перепланировка уже сделана — «Узаконивание перепланировки».
• Офис, магазин, кафе — «Согласование перепланировки нежилого помещения» до работ и «Как узаконить перепланировку нежилого помещения» — после.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от того, что нужно согласовать: хватит ли эскиза или нужен проект, требуется ли техническое заключение, затронуто ли общее имущество и выполнены ли уже работы. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Начинаем не с бумаг, а с конструкций: строительный эксперт оценивает, допустима ли и безопасна ли перепланировка.
• Обмеры и техническое заключение выполняем сами.
• Если спор с инспекцией или соседями дошёл до суда, проводим строительную экспертизу для суда.

Частые вопросы

Чем перепланировка отличается от переустройства?

Перепланировка меняет конфигурацию помещения — перегородки, проёмы, границы комнат. Переустройство касается инженерного оборудования и сетей. Часто их делают вместе — например, при расширении санузла — и согласуют одним решением.

Нужно ли согласование, если перегородка не несущая?

Да, если после её сноса или переноса меняется план помещения в техническом паспорте. От того, несущая ли стена, зависит другое: допустимы ли работы вообще и нужны ли проект и техническое заключение.

Можно ли сначала сделать ремонт, а согласовать потом?

Закон требует получить решение до начала работ: без него перепланировка считается самовольной (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ), за неё грозят ответственность и требование вернуть прежнюю планировку. Узаконить выполненные работы бывает можно, но это сложнее и удаётся не всегда.

Что делать, если в согласовании отказали?

Изучить причины: отказ должен ссылаться на конкретные основания — нехватку документов, обращение не в тот орган, несоответствие проекта требованиям законодательства (ст. 27 ЖК РФ). Нередко их удаётся устранить, дополнив документы или доработав проект; отказ можно и обжаловать в суде.