Экспертиза стоимости строительных работ

Смета на ремонт выросла в полтора раза «из-за непредвиденных работ», в акте КС-2 стоят объёмы, которых на объекте нет, подрядчик требует доплату — а проверить сотни строк с расценками и коэффициентами самому невозможно. Экспертиза стоимости строительных работ отвечает, сколько на самом деле стоит сделанное, совпадают ли акты с фактом и обоснованы ли требования об оплате.

ООО «ЭУН» проводит экспертизу смет и стоимости строительных и ремонтных работ в Москве и Московской области — для заказчиков, подрядчиков и субподрядчиков: до подписания договора, при приёмке и оплате этапов, в досудебном споре и по определению суда.

Что проверяет экспертиза

• Смету до начала работ — лишние позиции, завышенные объёмы и расценки, работы, заложенные дважды.
• Акты КС-2 и справки КС-3 — выполнены ли работы в том объёме и из тех материалов, за которые выставлен счёт.
• Доплаты и «дополнительные работы» — действительно ли их не было в смете, были ли они необходимы и согласованы.
• Стоимость выполненного — при расторжении договора, смене подрядчика, споре о неотработанном авансе.
• Стоимость устранения дефектов — для требования о возмещении расходов или снижении цены.

Что чаще всего находят

• Объёмы в актах больше, чем по обмерам: площади и длины посчитаны «с запасом».
• Работа, которая уже входит в состав другой расценки, включена ещё раз отдельной строкой.
• Расценка на более сложную технологию, чем применена, и материалы дороже смонтированных.
• Повышающие коэффициенты — на стеснённые условия, работу в зимнее время — без оснований.

Доплата и дополнительные работы — что говорит закон

Если договор подряда не говорит иное, цена считается твёрдой: подрядчик не вправе её увеличить, даже если полный объём работ невозможно было предусмотреть заранее, — кроме случая существенного и непредвиденного подорожания материалов, оборудования и услуг третьих лиц, когда он может требовать увеличения цены, а при отказе — расторжения договора. О существенном превышении приблизительной цены подрядчик обязан вовремя предупредить заказчика, иначе работает по цене договора (ст. 709 ГК РФ). Обнаружив работы, не учтённые в технической документации, он должен сообщить о них заказчику, а не получив ответа — приостановить работы; иначе рискует остаться без оплаты дополнительных работ (ст. 743 ГК РФ). Для ремонта, заказанного гражданином у компании или предпринимателя, похожие правила о смете есть в ст. 33 Закона «О защите прав потребителей». Спор решает суд, а эксперт устанавливает факты: были ли работы дополнительными, нужны ли они и сколько стоят.

Как считает эксперт

Сначала объёмы — обмеры на месте, вскрытия по согласованию, сверка с проектом и исполнительной документацией. Затем цена: если стороны договорились о расценках или сметной базе, эксперт считает по договору; если нет — по сметным нормативам на дату работ или по ценам, обычно взимаемым за такие работы в Москве и области. Итог — ведомость расхождений: позиция, что заявлено, что по факту и разница в деньгах.

Не путать с госэкспертизой и оценкой

• Достоверность сметной стоимости строек за счёт бюджета проверяют учреждения государственной экспертизы, а ЭУН работает с договорными сметами и актами.
• Рыночную стоимость работ — для раздела имущества, расчётов с арендодателем, страхования — определяет оценщик: оценка стоимости строительных работ.

Как проходит экспертиза

1. Документы — договор, смета, КС-2 и КС-3, проект, переписка, платежи.
2. Вопросы эксперту — под вашу цель: проверка сметы, сверка актов, стоимость выполненного или устранения дефектов.
3. Осмотр и обмеры — вторую сторону приглашаем заранее.
4. Заключение с ведомостью расхождений и расчётами — в офисе или с доставкой курьером.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от объёма сметы и актов, числа видов работ, необходимости обмеров и вскрытий и от того, нужен ли расчёт стоимости устранения дефектов. Цену называем после консультации — до заключения договора. Если спор дойдёт до суда, расходы на заключение можно заявить как судебные издержки.

Почему ЭУН

• Обмеры, проверку качества и сметный расчёт делаем сами — объёмы, брак и деньги сходятся в одном заключении.
• Спор не только о цене, но и о браке — экспертиза качества строительных работ; подрядчик ушёл с объекта — экспертиза незавершённого строительства.
• Не согласны с расчётом судебного эксперта — подготовим рецензию.

Частые вопросы

Акты КС-2 уже подписаны. Поздно?

Нет. Подписанный акт не лишает заказчика права заявить в суде возражения по объёму и стоимости работ (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51), но доказывать завышение придётся ему — для этого и нужна экспертиза.

Зачем проверять смету до начала работ?

Это самый дешёвый способ избежать спора: ошибки в объёмах и расценках исправляют до подписания договора, а не доказывают потом в суде.

Экспертизу заказывает подрядчик — так бывает?

Да. Когда заказчик не подписывает акты или требует снизить цену, заключение показывает фактический объём и обоснованную стоимость работ и помогает взыскать оплату.