Независимая оценка квартиры

О цене квартиры спорят чаще всего в трёх случаях: при разводе, при наследстве и когда один из совладельцев хочет выйти из общей собственности. Объявления здесь плохой ориентир: это пожелания продавцов, а не цены сделок. Независимая оценка квартиры определяет её рыночную стоимость на нужную дату и оформляет отчётом, который можно представить суду, нотариусу и второй стороне.

ООО «ЭУН» организует независимую оценку жилья в Москве и Московской области — квартир, комнат и долей. Квартиру осматривает и подписывает отчёт оценщик ЭУН — член СРО оценщиков с аттестатом «Оценка недвижимости»; мы согласуем выезд и поможем собрать документы.

Когда нужна независимая оценка квартиры

• Раздел имущества супругов. Квартира, купленная в браке, — общее имущество, даже если оформлена на одного (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Если она достаётся одному, второму выплачивают компенсацию — о её размере и спорят.
• Наследство — плата нотариусу за свидетельство, раздел между наследниками, долги наследодателя.
• Выдел и выкуп доли. Выделить долю в квартире в натуре обычно нельзя, поэтому совладелец получает её стоимость. При незначительной доле, если у владельца нет существенного интереса в пользовании, суд может обязать остальных выплатить компенсацию и без его согласия (ст. 252 ГК РФ).
• Сделка — продажа доли совладельцу, сделка между родственниками, мена: обоснованная цена пригодится, если сделку станут оспаривать.
• Ущерб. Если квартиру залили, считают не её стоимость, а стоимость восстановления: «Экспертиза после залива квартиры».

Что влияет на стоимость квартиры

• Район и транспорт; дом — год постройки, материал стен, состояние подъезда и лифтов.
• Площадь, этаж, планировка, балкон или лоджия.
• Отделка и состояние инженерного оборудования.
• Документы: неузаконенная перепланировка снижает цену — покупатель закладывает расходы на согласование или возврат прежней планировки.
• Обременения — зарегистрированные жильцы, аренда, залог, арест.

Основной для квартиры — сравнительный подход: цены похожих квартир в том же районе с поправками на различия. Доля обычно стоит меньше той же части от цены всей квартиры: покупателей на долю мало. Какая цифра нужна — часть стоимости квартиры или рыночная стоимость доли, — решают до начала оценки, при необходимости с юристом.

Как проходит оценка

1. Консультация: цель, дата оценки, квартира целиком или доля.
2. Документы и договор на оценку с ЭУН.
3. Выезд: осмотр, сверка планировки с документами, фото.
4. Расчёт и отчёт об оценке.

Что понадобится от вас

• Выписка из ЕГРН и документ — основание права.
• Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией; если площадь под вопросом — обмер квартиры.
• Для суда — исковое заявление или определение суда.
• Доступ в квартиру.

Сроки и стоимость

Стоимость оценки квартиры зависит от цели, числа объектов, от того, оценивается ли доля или прошедшая дата, и от участия оценщика в суде. Срок — от того, как быстро собраны документы и организован доступ. Цену называем после консультации, до договора. Дом, участок или нежилое помещение — «Оценка стоимости недвижимости».

Почему ЭУН

• Рядом с оценщиком — строительные эксперты: если цену снижают дефекты, их подтвердит строительно-техническая экспертиза.
• Иск о разделе или выкупе доли подготовят юристы, работающие с ЭУН, — «Юридические услуги».
• Вызвать оценщика можно в любой район Москвы и Московской области.

Частые вопросы

Можно ли заказать у вас оценку квартиры для ипотеки?

Нет, залоговую оценку для банка мы не делаем. Банки обычно принимают отчёты только оценщиков из своего списка — его стоит запросить в банке заранее.

Нужна ли оценка квартиры нотариусу для наследства?

Нотариусу нужен документ о стоимости на день открытия наследства, а какой — с рыночной или кадастровой стоимостью — выбирает сам наследник; требовать конкретный нотариус не вправе (п. 1 ст. 333.25 НК РФ, ст. 22 Основ законодательства о нотариате). Отчёт оценщика выгоден, если рыночная стоимость ниже кадастровой, и нужен, если наследники делят квартиру.

Совладелец не пускает в квартиру. Можно ли её оценить?

Можно по документам, фотографиям и данным о доме — с оговоркой в отчёте, что осмотра не было. Такой отчёт слабее, поэтому в суде стоит заявить ходатайство о судебной экспертизе: если сторона уклоняется от неё, суд вправе признать факт, ради которого экспертиза назначена, установленным или опровергнутым (ч. 3 ст. 79 ГПК РФ).