Оценка стоимости строительных работ

Ремонт в квартире одного из супругов делали на общие деньги, и при разводе нужно понять, насколько он увеличил её стоимость. Арендатор за свой счёт переоборудовал помещение и хочет компенсацию. Работы выполнены, а цену так и не согласовали. Здесь спорят не о браке и не о строчках сметы, а о том, сколько работа стоит на рынке, — и ответ на это даёт отчёт об оценке.

ООО «ЭУН» организует оценку рыночной стоимости выполненных и предстоящих строительных и ремонтных работ, неотделимых улучшений и объектов незавершённого строительства в Москве и Московской области. Отчёты составляют и подписывают оценщики-партнёры ЭУН — члены саморегулируемой организации оценщиков — вместе с нашими строительными экспертами.

Оценка или экспертиза стоимости

• Отчёт об оценке составляет оценщик по Федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Работы и услуги закон прямо называет среди объектов оценки (ст. 5). Итоговая стоимость в отчёте признаётся достоверной и рекомендуемой для сделки, если в установленном порядке или судом не установлено иное (ст. 12).
• Экспертиза стоимости проверяет конкретные смету и акты: совпадают ли объёмы с фактом, обоснованы ли расценки и доплаты, сколько стоит исправить брак, — это экспертиза стоимости строительных работ.

Коротко: «сколько это стоит на рынке» — к оценщику, «правильно ли посчитал подрядчик» — к эксперту. В сложных делах нужны оба, и в ЭУН они работают по одному объекту.

Когда нужна оценка

• Раздел имущества супругов. Квартира или дом одного из супругов могут быть признаны общими, если в браке за счёт общего имущества, имущества каждого из супругов или труда одного из них сделаны вложения, значительно увеличившие стоимость, — капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование (ст. 37 СК РФ). Важна не сумма расходов, а прирост стоимости, поэтому оценщик определяет стоимость объекта до и после работ.
• Вложения совладельца. Участник долевой собственности, который за свой счёт и с соблюдением порядка пользования сделал неотделимые улучшения общего дома, вправе требовать соответствующего увеличения своей доли (ст. 245 ГК РФ).
• Улучшения арендатора. Стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия арендодателя, арендатор вправе получить после окончания аренды, если договор не предусматривает иное (ст. 623 ГК РФ).
• Договор без цены. Если цена работ не указана и не определяется из условий договора, платить нужно по цене, которую при сравнимых обстоятельствах обычно берут за аналогичные работы (ст. 424 и 709 ГК РФ), — то есть по рыночной.
• Предстоящие работы — бюджет ремонта или достройки перед покупкой объекта.
• Страхование отделки и оборудования. Если страховая сумма ниже страховой стоимости, возмещение по общему правилу уменьшается пропорционально (ст. 949 ГК РФ).

Как оценщик определяет стоимость

Основа — затратный и сравнительный подходы. В затратном оценщик рассчитывает, во что обходятся работы на рынке, — материалы, труд, машины, накладные расходы и прибыль подрядчика; здесь используется сметный расчёт. В сравнительном анализирует цены на аналогичные работы у подрядчиков региона. Дата оценки зависит от цели: для расчётов по договору — обычно дата выполнения работ, при разделе имущества суд учитывает стоимость на время рассмотрения дела.

Как проходит оценка

1. Задание на оценку — объект, цель, дата; от цели зависит, что оцениваем: сами работы, улучшения или весь объект до и после них.
2. Документы — на объект, договор, сметы, акты, чеки, фото и видео работ.
3. Осмотр — состав, объём, качество и износ выполненного.
4. Отчёт об оценке — в офисе или с доставкой курьером.

Что понадобится от вас

• Документы на объект, договор подряда или аренды, если он есть.
• Всё, что подтверждает работы: сметы, акты, чеки, фото «до» и «после».

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от объекта и объёма работ, цели и даты оценки, количества документов и от того, нужно ли оценивать объект целиком до и после работ. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Оценщики-партнёры работают вместе со строительными экспертами ЭУН: объём и качество работ подтверждает осмотр специалиста, а не слова заказчика.
• Раздел дома между совладельцами — экспертиза по разделу дома; стройка остановлена — экспертиза незавершённого строительства; имущество повреждено — оценка ущерба.

Частые вопросы

Что суд примет — отчёт оценщика или заключение эксперта?

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, он оценивает их в совокупности. Важно, чтобы документ отвечал на вопрос, который решает суд: о рыночной стоимости — отчёт, о качестве и объёме работ — заключение.

Есть чеки на материалы и работы. Зачем оценка?

Чеки показывают, сколько потрачено, но не сколько работы стоят на рынке и насколько выросла стоимость квартиры или дома. Для раздела имущества по ст. 37 СК РФ важен именно прирост стоимости, а он может быть и больше, и меньше потраченного.

Работы сделаны давно. Можно ли оценить их на прошлую дату?

Да, оценка бывает ретроспективной. Нужны документы, фото и видео, по которым можно восстановить состав работ.