Оценка аренды недвижимости

Арендную ставку обычно прикидывают по объявлениям, но объявление — пожелание собственника, а не цена сделки. Когда от ставки зависят деньги по договору, начальная цена торгов или решение суда, нужна оценка аренды недвижимости: оценщик определяет рыночную арендную плату — сколько за пользование именно этим объектом платил бы обычный арендатор на открытом рынке на нужную дату или за нужный период — и оформляет расчёт отчётом об оценке.

Чаще всего нужна оценка аренды нежилого помещения, но ООО «ЭУН» организует в Москве и Московской области и оценку аренды зданий, земельных участков, квартир — для собственников и арендаторов, совладельцев и компаний, а также самого права аренды как имущества. Отчёт об оценке составляют и подписывают оценщики-партнёры ЭУН — члены саморегулируемой организации оценщиков с квалификационными аттестатами по оценке недвижимости, движимого имущества и бизнеса. Договор на оценку заключается с оценщиком, а ЭУН подбирает его под задачу, собирает документы и готовит техническую часть — обмеры и обследование.

Когда нужна оценка арендной платы

• Новый договор или продление. Арендодатель не хочет сдать дешевле рынка, арендатор — переплачивать. Если договор не предусматривает иного, плату меняют по соглашению сторон не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), так что ошибка в ставке закрепляется надолго.
• Государственное и муниципальное имущество. Договоры аренды такого имущества по общему правилу заключают на торгах (ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»), а оценка при передаче его в аренду обязательна (ст. 8 закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). По отчёту оценщика определяют начальную цену торгов или размер платы.
• Пользование без договора — объект заняли самовольно или договор признан недействительным. Пользовавшийся чужим имуществом возмещает сбережённое по цене, существовавшей, когда пользование закончилось, в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ), — на практике это рыночная арендная плата за весь период.
• Совладелец пользуется объектом один — квартирой, домом или помещением; как считают компенсацию остальным, — в вопросах ниже.
• Упущенная выгода. Помещение нельзя сдавать после залива или пожара: недополученная плата входит в убытки (ст. 15 ГК РФ). Повреждения самого помещения — «Оценка ущерба».
• Снижение платы из-за недостатков. Если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Оценщик показывает, во что рынок оценил бы помещение в фактическом состоянии, а причину недостатков устанавливает экспертиза нежилого помещения.
• Аренда между связанными лицами — например, собственник сдаёт помещение своей компании. Ставка, далёкая от рынка, вызывает вопросы у налоговых органов; отчёт показывает рыночный уровень.

Оценка арендной ставки или оценка права аренды

• Рыночная арендная плата — сколько стоит пользование объектом за период: за квадратный метр в месяц или в год либо за весь объект. Нужна для договора, торгов, споров о плате и компенсации.
• Рыночная стоимость права аренды — сколько стоит само право арендатора. Ценность у него появляется, когда договор долгосрочный, а плата ниже рыночной, — например, давняя аренда земли или городского помещения по старой ставке. Оценка права аренды нежилого помещения или участка нужна при перенайме — передаче прав арендатора другому лицу с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ), внесении в капитал, разделе имущества, изъятии участка. После смерти арендатора недвижимости его права по общему правилу переходят к наследнику (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Что влияет на арендную ставку

• Местоположение: пешеходный и автомобильный поток, видимость с улицы, транспорт, парковка.
• Этаж, отдельный вход, витрины, высота потолков, планировка — сколько площади реально можно использовать.
• Состояние отделки и инженерных систем, выделенная электрическая мощность, вентиляция.
• Назначение помещения и разрешённое использование участка — для какого дела объект можно сдать.
• Что входит в ставку: коммунальные и эксплуатационные расходы, НДС. Две ставки «за метр» без этой оговорки сравнивать нельзя.
• Условия договора: срок, индексация, арендные каникулы, кто платит за ремонт.

Основной способ — сравнение со ставками похожих объектов с поправками на торг, площадь, этаж, состояние и состав платы. Если аналогов мало — для отдельно стоящего здания или специализированного объекта, — ставку выводят из стоимости самого объекта и доходности, которую ждёт от него инвестор.

Как проходит оценка аренды

1. Задача — ставка или право аренды, на какую дату или за какой период, для чего нужен отчёт. Если спор идёт за несколько лет, ставку определяют по отрезкам периода: рынок аренды меняется, и одна цифра на весь срок будет неточной.
2. Документы на объект, при споре — материалы дела.
3. Осмотр — площадь, состояние, вход, инженерные системы; прежнее состояние — по документам и фотографиям.
4. Анализ рынка аренды — подбор аналогов того же сегмента и корректировки.
5. Отчёт об оценке по закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки: ставка за метр и за весь объект за каждый нужный период.

Что понадобится от вас

• Выписка из ЕГРН и документы о праве на объект.
• Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией; если их нет или площадь под вопросом, поможет обмер помещений.
• Действующий или прежний договор аренды, если есть, и сведения о расходах на содержание.
• Для спора — исковое заявление, определение суда или переписка сторон.
• Доступ на объект.

Сроки и стоимость

Стоимость оценки аренды зависит от числа и площади объектов, от того, нужна ставка на одну дату или по периодам за несколько лет, оценивается ли право аренды и нужно ли участие оценщика в суде. Срок зависит прежде всего от полноты документов и доступа на объект. Цену и срок называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Оценщик-партнёр и строительный эксперт ЭУН работают в паре: когда арендатор требует снизить плату из-за недостатков, эксперт устанавливает их причину и объём, а оценщик — влияние на ставку.
• Перепланировку арендатора без согласования лучше разобрать до спора: «Согласование перепланировки нежилого помещения».
• Претензию и иск о плате, неосновательном обогащении или компенсации готовят юристы, работающие с ЭУН, — «Юридические услуги».

Связанные услуги: оценка коммерческой недвижимости — от рыночной ставки зависит и цена самого помещения, оценка земельного участка, оценка бизнеса, который сдаёт недвижимость, и оспаривание кадастровой стоимости — если плата за государственную землю считается от неё.

Частые вопросы

Совладелец живёт в квартире один. Можно ли взыскать с него плату за мою долю?

Речь пойдёт о компенсации: участник долевой собственности вправе требовать её от тех, кто пользуется имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Суды взыскивают её, когда пользоваться долей невозможно из-за другого собственника, — например, он не пускает в квартиру. Размер обычно рассчитывают от рыночной арендной платы за долю. Если же общее имущество сдают, доход делится между совладельцами соразмерно долям (ст. 248 ГК РФ).

Можно ли определить ставку за прошлые годы?

Да, для споров о неосновательном обогащении и компенсации это обычная задача: оценщик берёт данные рынка аренды того периода. Требования за прошлое ограничены сроком исковой давности — по общему правилу три года (ст. 196 ГК РФ).

Арендатор не освободил помещение после окончания договора. По какой ставке взыскивать?

За время просрочки арендодатель вправе требовать плату по договору, а если она не покрывает убытков — их возмещения (ст. 622 ГК РФ). Если договорная ставка ниже рынка, убытками может стать недополученная разница: её размер подтверждает отчёт оценщика, а то, что помещение реально можно было сдать дороже, придётся доказать отдельно.

Ставка в отчёте — с НДС или без?

Зависит от задачи. В отчёте прямо указываем, включены ли в ставку НДС, коммунальные и эксплуатационные расходы, — иначе цифру легко неверно перенести в договор или иск.

Как суд относится к отчёту оценщика?

Как к письменному доказательству, которое оценивается наравне с другими. Если стороны спорят о размере платы, суд может назначить судебную экспертизу (ст. 79 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ), поэтому расчёт в отчёте должен быть прозрачным: аналоги, поправки и их обоснование.