Экспертиза сметной документации

Подрядчик прислал смету на сотни строк, а через месяц — вторую, дороже первой. ТСЖ утверждает смету капитального ремонта, и собственники хотят понять, откуда такая сумма. Проверить объёмы, расценки, индексы и коэффициенты без сметчика невозможно — для этого и нужна экспертиза сметной документации.

ООО «ЭУН» проводит экспертизу смет на строительство, реконструкцию, капитальный и текущий ремонт в Москве и Московской области — для заказчиков, подрядчиков, ТСЖ и управляющих компаний и для суда. Сметы проверяет сметчик ЭУН вместе со строительными экспертами: если смету нужно сверить с натурой, на объект выезжают наши специалисты.

Когда нужна сметная экспертиза

• До подписания договора подряда. Смета, которую подтвердил заказчик, становится частью договора, а цена, если договор не говорит иное, считается твёрдой (пп. 3 и 4 ст. 709 ГК РФ). Ошибку дешевле исправить до подписи.
• Перед тендером — проверить сметную стоимость, от которой считается начальная цена.
• Капремонт многоквартирного дома. Если его оплачивают региональный оператор, ТСЖ, ЖСК или собственники, сметную стоимость определяют с обязательным применением сметных нормативов из федерального реестра (ч. 1 ст. 8.3 ГрК РФ). Состояние дома и качество работ проверяет экспертиза капитального ремонта.
• Смета выросла по ходу работ — не было ли «дополнительных» работ в исходной документации.
• Подрядчику — обосновать смету перед заказчиком и его техническим надзором.
• Спор о цене в суде — правильно ли составлена смета и какой должна быть стоимость.

Что проверяет эксперт

• Объёмы против проекта. Площади, длины, количество конструкций и материалов сверяем с чертежами и спецификациями: нет ли завышения, двойного учёта, работ, которых в проекте нет.
• Расценки — подходят ли сметные нормы к технологии из проекта: материалам, толщинам, высоте, способу производства работ.
• Цены и индексы. Цены материалов, машин и труда, индексы пересчёта в текущий уровень цен, конъюнктурный анализ для материалов, которых нет в сметной базе.
• Коэффициенты и начисления — стеснённые условия, зимнее удорожание, временные здания, накладные расходы и сметная прибыль: обоснованы ли они и начислены ли на правильную базу.
• Структуру и арифметику — локальные и объектные сметы, сводный сметный расчёт.

По каким правилам составляют сметы

Методы определения сметной стоимости установлены Методикой, утверждённой приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр (в действующей редакции): ресурсный — по сметным нормам и ценам ресурсов в текущем уровне цен, базисно-индексный — пересчёт базисной стоимости индексами, ресурсно-индексный — сметные нормы и цены ресурсов с индексами (п. 10). Для строек за счёт бюджета и госкомпаний — созданных государством или с его долей более 50 %, — а также для капремонта многоквартирных домов эти правила обязательны. В остальных случаях — если так записано в договоре; эксперт проверяет смету по правилам, о которых договорились стороны.

Экспертиза сметы отвечает, правильно ли посчитана стоимость по проекту. Совпадают ли акты КС-2 с фактом, устанавливает экспертиза стоимости строительных работ, качественно ли сделаны работы — экспертиза качества строительных работ. Рыночную стоимость работ определяет оценка стоимости строительных работ.

Как проходит экспертиза сметной документации

1. Задача — что проверяем и по каким правилам смета должна быть составлена.
2. Проверка объёмов, расценок, цен, индексов и начислений.
3. Выезд на объект — если работы начаты или смета составлена по дефектной ведомости: осмотр и обмеры.
4. Заключение — замечания по позициям со ссылками на проект и нормативы, ведомость расхождений и, если нужно, исправленный расчёт.

Что понадобится от вас

• Смета в формате сметной программы или таблицы, а не только PDF.
• Проект или рабочая документация, спецификации, дефектная ведомость.
• Договор подряда или его проект; для спора — акты и переписка.

Сроки и стоимость

Стоимость экспертизы сметной документации зависит от числа смет и позиций в них, наличия проекта, выезда и обмеров и от того, нужен ли исправленный расчёт. Срок — от объёма документации и полноты исходных данных. Цену называем, когда посмотрим смету, — до заключения договора. Подробнее — «Стоимость строительной экспертизы».

Почему ЭУН

• Сметчик работает вместе со строительными экспертами: объёмы проверяем не только по чертежам, но и на объекте.
• Смотрим и смету, и проект: часть ошибок сметы — следствие ошибок проекта.
• Заключение пригодно для переговоров, претензии и суда.
• Москва и Московская область, документы принимаем в электронном виде.

Частые вопросы

Обязан ли частный заказчик считать смету по методике Минстроя?

Нет. Сметные нормативы из федерального реестра обязательны для строек за счёт бюджета и госкомпаний и для капремонта многоквартирных домов (ч. 1 ст. 8.3 ГрК РФ). В остальных случаях способ расчёта определяет договор: расценки с индексами, ресурсный расчёт или договорные цены за единицу работ.

Смета составлена без проекта. Её можно проверить?

Да. Тогда объёмы сверяем с дефектной ведомостью и натурой: эксперт выезжает на объект, проводит обмеры и проверяет, нужны ли заложенные работы вообще.

Ваша проверка заменяет проверку достоверности сметной стоимости в госэкспертизе?

Нет. Если стройку финансируют с привлечением бюджетных средств или средств госкомпаний и сметная стоимость превышает десять миллионов рублей, её достоверность проверяет государственная экспертиза проектной документации (ч. 2 ст. 8.3 ГрК РФ). Мы проверяем сметы по заданию заказчика или подрядчика и помогаем подготовить их к госэкспертизе — сопровождение Главгосэкспертизы.