Экспертиза объектов капитального строительства

Генподрядчик сдаёт склад, а заказчик видит трещины в полу и протечки по кровле. Инвестор покупает новое офисное здание и хочет знать, что именно покупает. Подрядчик требует доплатить за работы, которых нет в смете. Экспертиза объекта капитального строительства отвечает, в каком состоянии построенное здание или сооружение, соответствует ли оно проекту и нормам и кто отвечает за недостатки.

ООО «ЭУН» проводит независимую строительно-техническую экспертизу объектов капитального строительства в Москве и Московской области — для заказчиков, инвесторов, генподрядчиков и субподрядчиков, покупателей зданий и для суда, в том числе арбитражного.

Что такое объект капитального строительства

Это здание, строение, сооружение или объект незавершённого строительства — кроме некапитальных построек и улучшений участка вроде замощения (п. 10 ст. 1 ГрК РФ). Некапитальные — киоски, навесы и подобные постройки без прочной связи с землёй, которые можно разобрать и перенести без несоразмерного ущерба назначению (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ). Если граница спорна — модульное здание, ангар на плите, — нужна экспертиза капитальности.

Экспертиза и государственные процедуры

Независимая экспертиза не заменяет обязательных проверок:

• экспертизу проектной документации (ст. 49 ГрК РФ) — её проводят государственные учреждения и аккредитованные организации, ЭУН её не проводит; проверку проекта по заданию заказчика мы делаем — «Экспертиза строительных проектов»;
• строительный контроль подрядчика и застройщика (ст. 53 ГрК РФ);
• государственный строительный надзор (ст. 54 ГрК РФ) — для объектов, проект которых проходит экспертизу; в Москве это Мосгосстройнадзор, в Подмосковье — Главгосстройнадзор Московской области;
• разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ).

Спор заказчика с генподрядчиком о качестве, объёме и цене работ эти процедуры не решают — для него нужна экспертиза по заказу стороны или по определению суда.

Когда нужна экспертиза

• Перед приёмкой законченного объекта — пока итоговый акт не подписан.
• Спор с генподрядчиком — качество, объём, цена, «дополнительные работы».
• Дефекты в гарантийный срок — трещины, протечки, промерзание; как ищут причину — «Экспертиза качества строительных работ».
• Покупка нового здания — состояние и соответствие проекту до сделки.
• Стройка остановлена — экспертиза незавершённого строительства.

Что исследует эксперт

• Соответствие проекту — габариты, этажность, площадь, положение на участке, конструктивные решения, материалы. Съёмку выполняют геодезисты ЭУН.
• Несущие конструкции — дефекты, прочность бетона и кладки, армирование приборами неразрушающего контроля; образцы испытывают в испытательной лаборатории ЭУН или в аккредитованной лаборатории-партнёре. Методы — «Обследование строительных конструкций».
• Фасад, кровля, окна и тепловой контур.
• Инженерные системы — монтаж, измерения электросети: изоляция, УЗО.
• Исполнительную документацию — совпадают ли акты скрытых работ и схемы с построенным.

Состояние конструкций оценивают по ГОСТ 31937. Сооружения — это и подпорные стены, эстакады, мосты; по мостам в ЭУН есть отдельный эксперт — «Экспертиза мостовых сооружений».

Как проходит экспертиза

1. Вопросы и документы — договор, проектная и рабочая документация, сметы, КС-2, исполнительная документация, переписка.
2. Извещение генподрядчика о дате осмотра — письменно.
3. Осмотр и измерения по согласованной программе, с учётом режима работы объекта.
4. Заключение — дефекты, причины, способы устранения, по запросу — стоимость. После устранения замечаний — повторный осмотр.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от размеров объекта, числа вопросов, вскрытий и испытаний, геодезической съёмки и расчётов. Цену называем после консультации — до заключения договора. Подробнее — «Цены на строительную экспертизу зданий и сооружений».

Почему ЭУН

• Строительные эксперты, геодезисты и оценщики — в штате.
• ЭУН состоит в СРО в области инженерных изысканий и в СРО в области проектирования.
• Готовим досудебные заключения и проводим судебные экспертизы.

Частые вопросы

Объект прошёл экспертизу проекта и стройнадзор. Зачем ещё экспертиза?

Они проверяли проект и соблюдение обязательных требований, а не исполнение договора. Ни разрешение на ввод, ни подписанный акт не лишают заказчика права заявить о скрытых недостатках, обнаруженных после приёмки (п. 4 ст. 720 ГК РФ).

Генподрядчик требует оплатить дополнительные работы. Это обоснованно?

Подрядчик, обнаруживший работы, не учтённые в технической документации, обязан сообщить о них заказчику; если не сообщил, он по общему правилу не вправе требовать их оплаты (п. 3–4 ст. 743 ГК РФ). Эксперт определяет, были ли работы необходимы, не учтены ли они в смете, их объём и стоимость.

Сколько времени есть на претензию?

Недостатки должны быть обнаружены в гарантийный срок, а если его нет — в разумный срок, но не позднее пяти лет со дня передачи объекта (ст. 724, 756 ГК РФ). Исковая давность по качеству зданий и сооружений — общая (ст. 196 ГК РФ), а не годичная, как для прочих подрядных работ (п. 1 ст. 725 ГК РФ).