Проектирование зданий и сооружений

Склад переоборудуют под производство с кран-балкой, на кровле бизнес-центра хотят устроить террасу, в старом здании — сменить назначение этажа. Любой такой проект начинается не с чертежей, а с исходных данных: что за участок, что за здание и в каком оно состоянии. Ошибка в исходных данных переходит в проект, а из проекта — в стройку, где исправлять её дороже всего.

ООО «ЭУН» состоит в СРО в области архитектурно-строительного проектирования и в СРО в области инженерных изысканий. В Москве и Московской области выполняем изыскания и обследование для проектирования и проектные работы — для собственников зданий и помещений, застройщиков и арендаторов.

Что делаем

• Инженерно-геодезические изыскания — топографический план участка, съёмка зданий и сетей: геодезические работы.
• Обследование существующих зданий — состояние и прочность конструкций, армирование: техническое обследование.
• Обмерные чертежи, если проекта здания нет или он устарел: обмеры.
• Проекты перепланировки и переустройства квартир и нежилых помещений.
• Проектные решения по ремонту и усилению конструкций, реконструкции и смене назначения зданий — на основе обследования.

Почему проект начинается с изысканий

Для нового здания нужны результаты инженерных изысканий (ст. 47 Градостроительного кодекса РФ): рельеф, грунты, подземные воды, экологическая обстановка — по ним выбирают фундамент, высотные отметки и трассы сетей. Для существующего здания этого мало: старые чертежи расходятся с натурой, бетон и кладка с годами теряют прочность, прежние владельцы пробивали проёмы без расчёта. Обследование по ГОСТ 31937 даёт фактические сечения, прочность материалов и категорию технического состояния — и проект усиления или реконструкции опирается на них, а не на допущения.

Стадии проектирования

• Задание на проектирование утверждает заказчик: назначение, площади, нагрузки, требования к инженерным системам.
• Проектная документация — архитектурные и конструктивные решения, инженерные системы, пожарная безопасность, организация строительства, охрана окружающей среды, смета. Состав разделов задаёт Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ № 87.
• Рабочая документация — подробные чертежи для строителей: узлы, армирование, спецификации.

Экспертиза, разрешение и СРО

Проектная документация большинства объектов проходит государственную или негосударственную экспертизу (ст. 49 ГрК РФ), затем застройщик получает разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ); для индивидуального жилого дома действует уведомительный порядок (ст. 51.1 ГрК РФ). Где граница между ремонтом, перепланировкой и реконструкцией и когда разрешение не нужно — «Экспертиза реконструкции здания». Проектную документацию по договору с застройщиком или техническим заказчиком готовит член СРО в области архитектурно-строительного проектирования, изыскания — член СРО в области инженерных изысканий (ст. 48 и 47 ГрК РФ), кроме случаев, которые закон перечисляет отдельно.

Как проходит работа

1. Консультация — что хотите построить или изменить, какие документы есть, какая процедура понадобится.
2. Исходные данные — выписка из ЕГРН, градостроительный план участка, технические условия на подключение к сетям, проект здания.
3. Изыскания и обследование — съёмка участка, обмеры, обследование конструкций.
4. Основные решения — согласуем с вами до детальной проработки.
5. Документация — проектная, затем рабочая; если нужна экспертиза, замечания экспертов устраняет проектировщик.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от назначения и площади объекта, вида работ — реконструкция, перепланировка, усиление, — состава разделов, объёма изысканий и обследования и от того, нужна ли экспертиза проекта. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Изыскания, обследование и проект — у одного исполнителя: проектировщик получает данные от своих геодезистов и экспертов.
• Строительные эксперты ЭУН проводят экспертизы по спорам о дефектах и знают, какие проектные ошибки чаще всего доходят до суда; проверить чужой проект — экспертиза строительных проектов.

Частые вопросы

Чем проектная документация отличается от рабочей?

Проектная документация описывает основные решения и обосновывает безопасность объекта — её проверяет экспертиза. Рабочая детализирует эти решения до уровня, по которому строят: узлы, армирование, спецификации. Для небольших объектов обе стадии часто разрабатывают одновременно.

Можно ли проектировать реконструкцию по старым чертежам?

Только как отправную точку. Сначала нужно обследование: оно покажет, совпадает ли здание с чертежами, какова фактическая прочность конструкций и нет ли дефектов, которые надо устранить до новой нагрузки, — например, у железобетонных конструкций.

Нужен ли проект для частного дома?

Для индивидуального жилого дома закон, как правило, не требует проектной документации: строительство начинают по уведомлению. Но расчёт фундамента и перекрытий под конкретные грунты и нагрузки всё равно нужен — ошибки в нём оборачиваются трещинами и спорами со строителями.