Удачный проект перепланировки офиса

Перепланировку офиса обычно начинают с расстановки столов: сколько поместится рабочих мест, где переговорная, куда поставить кухню. Удачный проект отвечает и на вопросы, которых на такой схеме не видно: выдержит ли перекрытие архив, будет ли в новых кабинетах воздух и свет, не перекроют ли перегородки путь к выходу. Если подумать об этом до ремонта, не придётся переделывать готовые помещения.

ООО «ЭУН» готовит проекты перепланировки офисов в Москве и Московской области и помогает их согласовать — для собственников и арендаторов. Вот что мы советуем учесть до первого эскиза.

Задача и точный план

Опишите, как будет работать офис: сколько сотрудников сейчас и через пару лет, где нужна тишина, а где общение, приходят ли клиенты, нужны ли архив и серверная. Второе — точная основа: поэтажный план из документов часто не совпадает с натурой, а прежний арендатор мог перенести стены. Проект начинают с обмера помещения, иначе ошибки плана перейдут в проект и смету.

Несущие конструкции

• Несущие стены определяют по документам на здание и при осмотре, а не по толщине. Проём в несущей стене требует расчёта и усиления, а в жилом доме может потребовать и согласия собственников помещений.
• Колонны и пилоны не трогают — планировку строят вокруг них.
• Перекрытия рассчитаны на определённую нагрузку. Архив, сейфы, плотные стеллажи, серверные шкафы и перегородки из кирпича или блоков могут её превысить — их место проверяют расчётом, при сомнениях — экспертизой перекрытий.

Инженерные системы

• Вентиляция и кондиционирование. Воздухообмен рассчитывают с учётом числа людей. В каждом новом кабинете и переговорной нужны приток и вытяжка, иначе там будет душно. Наружные блоки на фасаде жилого дома — это использование общего имущества.
• Отопление. Перегородки не должны оставить кабинет без радиатора.
• Электроснабжение. Выделенной мощности должно хватить на технику, кухню и кондиционеры; серверной и кухне — отдельные линии, розетки — там, где будут столы.
• Освещение. Для кабинетов без окон и мест в глубине зала свет рассчитывают; проверить результат поможет замер освещённости.
• Вода и канализация. Кухню и санузлы проще оставить у стояков: перенос мокрых зон — это гидроизоляция, уклоны канализации и риск залить помещения снизу.

Эвакуация и пожарная безопасность

Каждая перегородка меняет путь к выходу. Проект должен сохранить свободные и понятные пути эвакуации и нужное число выходов. Пожарная сигнализация и оповещение рассчитаны на прежнюю планировку: если появились новые помещения, систему, как правило, корректируют. Отделку на путях эвакуации подбирают с учётом требований пожарной безопасности к материалам. Всё это закладывают в проект сразу — переделывать смонтированные перегородки дороже.

Доступность и тишина

Если к вам приходят клиенты, подумайте о посетителях с ограниченной подвижностью: вход без высоких порогов, ширина дверей и проходов. Требования собраны в СП 59.13330 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Переговорным и кабинетам руководителей нужна звукоизоляция: лёгкие перегородки доводят до перекрытия, а не до подвесного потолка, — иначе разговор слышен за стеной.

Аренда и согласование

Арендатору нужно письменное согласие собственника, а условие о судьбе перепланировки при выезде лучше записать в договор аренды. Порядок согласования зависит от того, где офис: в жилом доме решение принимает Мосжилинспекция, в Подмосковье — администрация округа; в отдельном нежилом здании, если не затронуты несущие конструкции и параметры здания, обычно достаточно согласия собственника и обновления сведений в ЕГРН. Стены уже перенесли без проекта — «Как узаконить перепланировку нежилого помещения».

Чем поможет ЭУН

• Проект перепланировки нежилого помещения и техническое заключение, если затрагиваются несущие конструкции.
• Согласование перепланировки — в Москве и Московской области.
• Экспертиза нежилого помещения — перед арендой и в спорах с арендодателем.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от площади офиса и состава изменений, затрагиваются ли несущие конструкции и инженерные системы, нужно ли техническое заключение и где находится помещение — в жилом доме или в нежилом здании. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Частые вопросы

У нас есть дизайн-проект. Нужен ли ещё проект перепланировки?

Да, это разные документы. Дизайн-проект отвечает за облик — отделку, мебель, свет, проект перепланировки — за то, можно ли так перестроить помещение и как сделать это безопасно. Удобнее, когда дизайнер работает по уже проверенной планировке.

Open space или кабинеты — что проще?

Для проекта — open space: снос ненесущих перегородок обычно самый простой вид работ. Каждая новая перегородка создаёт помещение, которому нужны свет, воздух, тепло и пожарная сигнализация.

Можно ли проверить проект, сделанный другим исполнителем?

Да, до начала работ: независимая проверка покажет ошибки и неувязки разделов — см. «Экспертиза строительных проектов».