Экспертиза зданий и сооружений

Склад купили без проекта и документов на конструкции. Над офисным зданием хотят надстроить этаж, в цехе ставят более тяжёлые станки, а по фасаду торгового центра пошли трещины. Собственнику нужен ответ инженера: в каком состоянии здание, какие нагрузки и переделки оно выдержит, кто отвечает за дефекты. Экспертиза зданий и сооружений даёт такой ответ — с измерениями, расчётами и ссылками на нормы.

ООО «ЭУН» проводит строительно-технические экспертизы нежилых зданий и сооружений в Москве и Московской области — офисных, торговых, складских, производственных и общественных зданий, паркингов, ангаров и хозяйственных построек — для собственников, арендаторов, инвесторов, управляющих компаний и для суда.

Какая экспертиза нужна

• Понять состояние здания — перед покупкой или арендой, после простоя, для эксплуатационного контроля: техническое обследование.
• Новое назначение или нагрузки — склад под производство, офис под клинику, стеллажи и оборудование на перекрытиях: обследование с поверочными расчётами.
• Надстройка, пристройка — до проекта и после работ: экспертиза реконструкции.
• Капитальный ремонт кровли, фасада, инженерных систем — объём и качество работ: экспертиза капитального ремонта.
• Дефекты нового здания — претензии к генподрядчику: экспертиза качества строительных работ.
• Постройка без разрешения — иск о сносе или о признании права: экспертиза самовольной постройки.
• Повреждён отдельный элемент — удар погрузчика, коррозия каркаса паркинга, прогиб балки: например, экспертиза колонн.

Если вопрос касается не здания, а офиса или магазина в нём, нужна экспертиза нежилого помещения. О многоквартирных домах — «Техническая экспертиза жилых домов».

Что требуется от собственника

За безопасную эксплуатацию здания отвечает собственник или лицо, которому эта обязанность передана договором, например арендатор или управляющая компания (ст. 55.25 ГрК РФ). В эксплуатацию входит эксплуатационный контроль — регулярные осмотры и проверки технического состояния (ст. 55.24 ГрК РФ). Сроки обследований задаёт ГОСТ 31937 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»: первое — не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию, далее — не реже раза в десять лет, а в неблагоприятных условиях (агрессивная среда, вибрация, повышенная влажность) — не реже раза в пять лет. Внеочередное обследование нужно после пожара или аварии, при значительных дефектах и при изменении назначения здания.

Что исследуют

Фундаменты, несущий каркас — колонны, балки, фермы, связи, — стены, перекрытия и покрытия, кровлю и фасад, лестницы, рампы и антресоли; у сооружений — навесов, ангаров, подпорных стен — то же по их конструкции. Эксперт определяет фактические размеры и материалы, дефекты и их причины, прочность бетона, кладки и металла и присваивает каждой конструкции и зданию в целом категорию технического состояния по ГОСТ 31937. Главный вывод — можно ли эксплуатировать здание как есть, какие нагрузки допустимы и что усиливать в первую очередь.

Как мы работаем

1. Задача и документы — проект, исполнительная документация, технический план, прежние заключения; если документов нет, схему восстанавливаем по обмерам.
2. Осмотр и измерения по согласованному графику — с учётом работы предприятия и арендаторов; при необходимости — вскрытия, отбор образцов для испытаний в аккредитованной лаборатории-партнёре, поверочные расчёты.
3. Заключение — состояние конструкций, причины дефектов, рекомендации с очерёдностью работ, по запросу — стоимость ремонта.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от площади и этажности здания, конструктивной схемы, доступа к конструкциям — высоты, обшивки, работающего производства, — объёма вскрытий и испытаний и от того, нужны ли поверочные расчёты. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• В штате — строительные эксперты, геодезисты и оценщики: состояние здания, его положение на участке и стоимость ремонта можно получить в одной организации.
• Проводим досудебные экспертизы и судебные — по определению суда, в том числе арбитражного.

Частые вопросы

Здание в порядке. Зачем его обследовать?

Многие опасные процессы долго не видны: коррозия арматуры под целым на вид бетоном, замачивание фундамента из-за повреждённой канализации, перегрузка перекрытий стеллажами. Плановое обследование находит их, пока ремонт ещё локальный, а заключение подтверждает, что ответственный за эксплуатацию выполнял свои обязанности.

Можно ли проверить здание, не останавливая работу?

Как правило, да: осмотр ведут по участкам, вскрытия и отбор образцов планируют на согласованное время. Если конструкции на высоте, заранее обсуждаем подъёмник или вышку.

Документов на здание нет. Это помеха?

Нет, но работы будет больше: сечения снимают обмерами, армирование определяют приборами и вскрытиями, прочность материалов — испытаниями. К заключению прикладывают обмерные чертежи, которые пригодятся и проектировщику.