Юридическая экспертиза договора

Договор на строительство дома прислал подрядчик, договор аренды — арендодатель, договор долевого участия — застройщик. Каждый написан в интересах автора: цена «может корректироваться по фактическим объёмам», работы считаются принятыми, если заказчик не ответил в короткий срок, неустойка подрядчика символическая, а заказчика — ощутимая. Такие условия обнаруживаются, когда начинается спор, и тогда исправить их уже нельзя. Юридическая экспертиза договора — проверка до подписания: что в нём опасно для вас, чего не хватает и как переписать спорные пункты.

ООО «ЭУН» проводит юридическую экспертизу договоров в Москве и Московской области: подряда и строительного подряда, купли-продажи и аренды недвижимости, участия в долевом строительстве, оказания услуг. Договоры проверяют юристы ЭУН. Наш профиль — строительство и недвижимость, поэтому смету, техническое задание и перечень отделки при необходимости смотрят наши строительные эксперты и сметчик: юридически аккуратный договор с ошибочной сметой всё равно приведёт к спору.

Когда нужна проверка договора юристом

• Строительство и ремонт — договор с подрядчиком на дом, баню, отделку квартиры, реконструкцию здания.
• Покупка или продажа недвижимости — квартиры, дома с участком, коммерческого помещения.
• Аренда офиса, склада, торгового помещения — особенно на долгий срок.
• Договор участия в долевом строительстве — до подписания и регистрации.
• Услуги — проектирование, технический надзор, обслуживание здания.
• Спор уже начался. Юридический анализ договора показывает, какие у вас права, какие сроки и неустойки действуют и с чем идти в претензию.

Что проверяет юрист

• Стороны и полномочия — выписка из ЕГРЮЛ, доверенность; при продаже недвижимости, нажитой в браке, — нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
• Существенные условия. Договор заключён, только если стороны договорились обо всех существенных условиях — о предмете, об условиях, которые закон называет существенными для договоров этого вида, и о тех, на которых настояла одна из сторон (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Иначе договор могут признать незаключённым.
• Цена и оплата — твёрдая цена или приблизительная, основания для её изменения, аванс и его возврат.
• Сроки — начало, окончание, этапы и последствия просрочки.
• Порядок приёмки — кто и в какой срок принимает результат, как фиксируются замечания.
• Гарантии и ответственность — гарантийные сроки, неустойки и их баланс, ограничение ответственности, убытки.
• Расторжение и споры — односторонний отказ, претензионный порядок, суд и подсудность.
• Форма и регистрация — нужна ли государственная регистрация или нотариальная форма.

Договор подряда и строительного подряда

Предмет строительного подряда задают техническая документация и смета: подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в них, если договор не говорит иное (п. 1 ст. 743 ГК РФ). Поэтому проект и смету проверяем вместе с текстом договора, а смету — силами сметчика (экспертиза сметной документации). Смета, подтверждённая заказчиком, становится частью договора, а цена, если договор не говорит иное, считается твёрдой (пп. 3 и 4 ст. 709 ГК РФ); формулировки о «корректировке по факту» меняют это правило, и их нужно видеть заранее.

Отдельно смотрим приёмку. Если одна сторона не подписывает акт, другая подписывает его в одностороннем порядке, и суд признает такой акт недействительным, только если сочтёт мотивы отказа обоснованными (п. 4 ст. 753 ГК РФ). Значит, срок и порядок направления замечаний должны позволять заказчику проверить работу. Короткая гарантия не лишает заказчика всех прав: для строительных работ предельный срок обнаружения недостатков — пять лет (ст. 756 ГК РФ). Но в пределах гарантийного срока требовать устранения недостатков проще, поэтому его длительность — предмет переговоров.

Купля-продажа и аренда недвижимости

• Описание объекта. Договор продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие точно установить объект, иначе он не считается заключённым (ст. 554 ГК РФ). То же — для объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
• Цена. Без согласованной в письменной форме цены договор продажи недвижимости считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ), как и договор аренды здания или сооружения без размера арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
• Кто сохраняет право жить в квартире. При продаже жилья существенное условие — перечень лиц, которые сохраняют право пользования помещением после покупки, с указанием их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
• Регистрация аренды. Аренда здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённой с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ); для нежилых помещений тот же вывод сделал Президиум ВАС РФ (информационное письмо от 01.06.2000 № 53).
• Ремонт и улучшения — кто делает капитальный и текущий ремонт, возмещаются ли вложения арендатора.
• Техническое состояние. Скрытые дефекты дома договор не покажет — перед сделкой их ищет экспертиза дома перед покупкой.

Договор участия в долевом строительстве

Закон № 214-ФЗ перечисляет условия, без которых ДДУ считается незаключённым: конкретный объект с планом и основными характеристиками дома и помещения, срок передачи, цена, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок, способ привлечения денег — в том числе через счёт эскроу (ч. 4 и 5 ст. 4). По действующей редакции закона гарантийный срок на объект и на технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх лет, на отделку — не менее одного года (ч. 5, 5.1 и 5.2 ст. 7); до изменений 2024 года на объект требовалось не менее пяти лет. Проверяем, как описаны отделка и допустимое изменение площади и что ждёт участника при задержке передачи квартиры. Принять готовую квартиру поможет приёмка и экспертиза квартиры в новостройке.

Договор оказания услуг

В договорах на проектирование, технадзор и обслуживание важно, как описан результат: без него трудно доказать, что услуга оказана плохо. Заказчик вправе отказаться от договора, оплатив исполнителю фактически понесённые расходы (п. 1 ст. 782 ГК РФ), — поэтому условия о «невозвратном» авансе и штрафах за отказ проверяем особенно внимательно. Если вы гражданин-потребитель, недопустимые условия, ущемляющие ваши права, ничтожны (п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей»).

Что вы получите

• Заключение юриста — риски по разделам договора: что опасно, насколько и что предлагаем.
• Редакцию спорных пунктов или протокол разногласий, который можно сразу направить второй стороне.

Как проходит экспертиза договора

1. Задача. Вы присылаете договор с приложениями и говорите, что для вас важно: сроки, цена, гарантия, выход из договора.
2. Проверка текста, приложений и документов второй стороны; сметы и технического задания — нашими специалистами.
3. Заключение, редакция пунктов и разбор с вами — позиция для переговоров со второй стороной.

Что понадобится от вас

• Проект договора в редактируемом формате со всеми приложениями.
• Сведения о второй стороне; для недвижимости — выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы.
• Переписка и предварительные договорённости, если они были.

Сроки и стоимость

Стоимость проверки договора юристом зависит от вида и объёма договора, числа приложений, проверки сметы и технической части, от того, нужна ли только оценка рисков или и новая редакция, и от участия в переговорах. Стоимость правовой экспертизы договора называем, когда увидим текст, — до начала работы. Срок зависит от объёма документов; скажите сразу, когда планируется подписание.

Почему ЭУН

• Юристы ЭУН работают со строительством и недвижимостью, а техническую часть договора проверяют строительные эксперты и сметчик.
• Если спор всё-таки возник, наши юристы готовят претензию и иск, а эксперты — заключение о качестве работ: экспертиза качества строительных работ.
• Москва и Московская область, документы можно прислать в электронном виде.

Частые вопросы

Чем экспертиза договора отличается от его составления?

Экспертиза — проверка готового текста: юрист оценивает риски и предлагает правки. Если договора нет или его проще написать заново, чем править, готовим свой вариант — это отдельная работа, стоимость обсуждаем сразу.

Договор уже подписан. Есть ли смысл его проверять?

Да. Юридический анализ договора покажет, какие права у вас есть, какие сроки и неустойки действуют, можно ли отказаться от договора и на что опереться в претензии. Иногда выясняется, что спорное условие противоречит закону и не действует.

Подрядчик даёт типовой договор и говорит, что его не меняют. Что делать?

Типовой договор тоже обсуждается: предложите протокол разногласий с конкретными правками. Если подрядчик отказывается, заключение покажет, на какие риски вы соглашаетесь.

Проверяете договоры, не связанные с недвижимостью?

Наш профиль — строительство, ремонт и недвижимость. Если задача не наша, скажем об этом на консультации.