Экспертиза частного дома

Дому тридцать лет, его достраивали несколько хозяев, проекта нет, а теперь вы хотите надстроить мансарду, заменить деревянные перекрытия или пристроить веранду. Или дом достался по наследству, и непонятно, вкладываться в ремонт или проще построить новый. Здесь нужен не спор, а ясность: в каком состоянии конструкции, выдержат ли они новую нагрузку и что ремонтировать в первую очередь. Это и есть техническая экспертиза частного дома — инженерное обследование с выводами и рекомендациями.

ООО «ЭУН» обследует частные жилые дома из кирпича, блоков, бетона и дерева в Москве и Московской области — по заказу владельцев перед реконструкцией, надстройкой и капитальным ремонтом, при появлении дефектов и для оценки износа.

Когда нужно обследование

• Реконструкция, надстройка, пристройка. Выдержат ли фундамент и стены ещё один этаж, как соединить новую часть со старой, чтобы по стыку не пошла трещина. Подробнее — экспертиза реконструкции.
• Капитальный ремонт. Что менять, что усиливать, а что ещё прослужит: по результатам обследования проще составить смету и задание строителям.
• Тревожные признаки. Трещины, перекошенные двери, прогибы перекрытий, сырость в подвале — опасно ли это и почему происходит.
• Дом без истории. Получен по наследству или куплен давно, документов о строительстве нет, неизвестно, из чего и как он сделан.
• После пожара или подтопления — какие конструкции можно сохранить: экспертиза после пожара.

Если дом вы только собираетесь купить, нужна экспертиза перед покупкой, а если есть претензии к строителям — экспертиза для спора с подрядчиком.

Что исследуем

• Фундамент — тип и глубина заложения (при необходимости по шурфу), трещины, осадка, гидроизоляция, отмостка.
• Несущие стены — материал и толщина, трещины, отклонения от вертикали, прочность кладки и бетона приборами неразрушающего контроля.
• Перекрытия и балки — прогибы, опирание, состояние древесины или железобетона.
• Крыша — стропильная система, кровля, утепление чердака.
• Инженерные системы — общее состояние и износ отопления, водопровода, канализации, электропроводки.

Результат обследования

Обследование ведётся по СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Каждой конструкции и дому в целом эксперт присваивает категорию технического состояния по ГОСТ 31937 — от нормативного до аварийного. От категории зависит главное: можно ли жить в доме как есть, нужен ли ремонт или усиление и допустима ли дополнительная нагрузка. Если состояние аварийное, нужна отдельная экспертиза аварийности дома.

Физический износ оценивают по ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» — в процентах, по признакам повреждений каждой конструкции. Износ показывает, каких вложений потребует дом, и учитывается при оценке его стоимости.

В заключении — описание конструкций с фотографиями, обмерный план, если документов нет, категории состояния, износ, причины дефектов и рекомендации по ремонту и усилению с очерёдностью работ.

Как проходит обследование

1. Цель. Для надстройки важна несущая способность, для капитального ремонта — состояние всех элементов, для оценки стоимости — износ. От цели зависит объём работ.
2. Документы. Технический паспорт, технический план, проект — что сохранилось. Если документов нет, схему конструкций восстанавливаем по обмерам.
3. Осмотр и измерения, фотофиксация, при необходимости шурф у фундамента и вскрытия — с вашего согласия.
4. Поверочные расчёты — если нужно определить, выдержат ли фундамент, стены или перекрытия новую нагрузку.
5. Техническое заключение — в офисе или с доставкой курьером.

Что понадобится от вас

• Документы на дом, сведения о годе постройки и перестройках.
• Ваши планы: что хотите надстроить, пристроить или переделать — эскиз или проект, если он уже есть.
• Доступ во все помещения, на чердак, в подвал или подполье.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от площади, этажности, материала и возраста дома, цели обследования, числа вскрытий и шурфов и от того, нужны ли поверочные расчёты. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Частые вопросы

Зачем обследование, если для надстройки всё равно заказывают проект?

Проектировщику нужны исходные данные: какой у дома фундамент, из чего и какой толщины стены, в каком они состоянии. Без них он вынужден либо закладывать большой запас, удорожая стройку, либо рисковать. Заключение даёт эти данные и показывает, где нужны усиления.

Чем обследование отличается от экспертизы для суда?

Обследование отвечает на вопрос «что с домом и что делать». В споре нужны другие ответы — кто виноват, почему возник дефект, сколько стоит его устранение — по вопросам суда или сторон. Если обследование покажет ошибки строителей, его выводы пригодятся и для претензии.

Можно ли узнать, сколько ещё простоит дом?

Точный срок не назовёт никто: он зависит от ремонта и эксплуатации. Эксперт оценивает состояние и износ, называет конструкции, которым нужно внимание в первую очередь, а если трещины могут развиваться, советует поставить на них маяки.