Проект перепланировки квартиры

Дизайнер нарисовал удобную планировку, бригада готова начинать, а для согласования нужен совсем другой документ — проект перепланировки. Он отвечает не на вопрос «как будет выглядеть», а на вопросы «можно ли так сделать» и «как сделать безопасно»: какие перегородки сносятся и появляются, как переносятся сети и что будет с конструкциями дома.

ООО «ЭУН» готовит документы для согласования перепланировки квартир в Москве и Московской области: обмерный план, эскиз или проект — в составе согласования под ключ — и техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

Проект, эскиз, дизайн-проект, техническое заключение

• Проект перепланировки — документ для органа, который согласует перепланировку; Жилищный кодекс включает его в обязательный перечень (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
• Эскиз — упрощённое оформление, которое московские правила (постановление Правительства Москвы № 508-ПП) допускают для простых работ.
• Дизайн-проект — отделка, мебель, свет. Для согласования он не годится, но может стать заданием для проекта.
• Техническое заключение — вывод специалистов о состоянии конструкций и о том, допустимы ли и безопасны ли работы. Как правило, его прикладывают к проекту, когда затрагиваются несущие конструкции, и готовят по уже выполненной перепланировке.

Когда нужен проект, а когда хватит эскиза

В Москве работы делятся на группы. По эскизу оформляют простые изменения, которые не затрагивают несущие конструкции, мокрые зоны и инженерные системы дома, — например, демонтаж ненесущих перегородок или проёмы в них. Проект нужен, если работы касаются несущих стен и перекрытий, расширения санузла или кухни, переноса газового оборудования и инженерных сетей. Точную границу задают перечни постановления, поэтому отнести ваши работы к нужной группе — первая задача консультации.

В Московской области московский эскиз не применяется: Жилищный кодекс требует проект, для простой перепланировки он получается небольшим, а точный состав документов задаёт регламент администрации округа — подробнее на странице «Согласование перепланировки в Московской области».

Что входит в проект

• общие данные и пояснительная записка: описание дома и квартиры, состав и порядок работ, требования безопасности;
• план существующего положения — «до», по данным обмера;
• план демонтажа и монтажа перегородок, план «после» с экспликацией помещений и площадями;
• узлы и детали: устройство и усиление проёмов, гидроизоляция пола в санузлах;
• схемы инженерных систем, если они меняются: водопровод и канализация, отопление, электрика, вентиляция;
• техническое заключение — если затрагиваются несущие конструкции или его требует орган, согласующий перепланировку.

Основа проекта — точный обмер. Если план в техническом паспорте устарел или в новостройке его ещё нет, работу начинают с обмера.

Кто может разрабатывать проект

Жилищный кодекс требует, чтобы проект был «подготовлен и оформлен в установленном порядке», а требования к исполнителю задают региональные правила. Для работ с несущими конструкциями они строже: проект и техническое заключение должны готовить проектировщики, которые вправе выполнять такое проектирование. Дизайнер интерьера, как правило, подготовить проект для согласования не может. Прежде чем заказывать документ, стоит убедиться, что его примут в Мосжилинспекции или администрации округа, — иначе проект придётся переделывать.

Частые причины замечаний и отказов

• план «до» не совпадает с техническим паспортом или фактическим состоянием квартиры;
• в проект заложены недопустимые работы — их перечень на странице «Согласование перепланировки под ключ»;
• работы затрагивают общее имущество, а согласия собственников нет;
• не решены гидроизоляция, вентиляция или подключение к общим сетям.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от площади квартиры и состава работ, хватит ли эскиза или нужен проект, затрагиваются ли несущие конструкции и инженерные сети, есть ли актуальный поэтажный план. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Проект готовим как часть согласования — от обмера до акта приёмочной комиссии.
• Строительные эксперты оценивают конструкции и готовят техническое заключение.
• Для офиса или магазина — «Проект перепланировки нежилого помещения».

Частые вопросы

Можно ли начинать ремонт, пока проект на согласовании?

Работы, которые требуют согласования, — нет: основанием для них служит только решение органа (ст. 26 ЖК РФ). Косметический ремонт, который не меняет планировку и инженерные системы, вести можно.

Можно ли отступить от проекта во время ремонта?

Нет. Перепланировка с нарушением проекта считается самовольной (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ), а приёмочная комиссия сверяет выполненное именно с проектом. Если планы изменились, сначала корректируют проект и согласуют изменения.

Нужен ли проект, если перепланировка уже сделана?

Для узаконивания главный документ — техническое заключение о безопасности выполненных работ вместе с планом квартиры в фактическом состоянии; нужен ли сверх этого проект, зависит от региона и вида работ. Подробнее — «Узаконивание перепланировки».