Экспертиза объединения и перераспределения участков

Купили соседний участок и хотите один общий; договорились с соседом обменяться клиньями земли, чтобы выпрямить кривую границу; между забором и дорогой осталась ничья полоса, и её хочется присоединить. Все эти задачи — образование новых участков из прежних, и у каждой свои условия в Земельном кодексе. Экспертиза заранее проверяет, выполнима ли задача, а в споре — обоснованы ли отказ в прирезке или чужая прирезка.

ООО «ЭУН» проводит экспертизу объединения и перераспределения земельных участков в Москве и Московской области — для собственников, садоводческих товариществ и организаций, перед оформлением и для суда.

Объединение участков

При объединении смежных участков образуется один, а прежние прекращают существование; если они принадлежали разным лицам, на новый участок возникает общая долевая собственность (ст. 11.6 ЗК РФ). Новый участок сохраняет целевое назначение и разрешённое использование исходных (ст. 11.2 ЗК РФ), поэтому объединяют участки одной категории с одинаковым видом использования; если виды разные, сначала приводят их к одному. Участок должен уложиться в максимальный размер по градостроительному регламенту и не пересекать границы территориальных зон и населённых пунктов (ст. 11.9 ЗК РФ). Для участков в залоге или аренде нужно письменное согласие банка или арендатора.

Перераспределение между соседями

При перераспределении смежных участков вместо них образуются другие смежные участки с изменённой общей границей. Между частными собственниками оно возможно только по их соглашению (ст. 11.7 ЗК РФ). Оба новых участка должны соответствовать предельным размерам и не иметь вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и чересполосицы (ст. 11.9 ЗК РФ), а постройки каждого — остаться на его стороне.

Прирезка государственной или муниципальной земли

Перераспределение частного участка с государственной или муниципальной землёй возможно только в случаях из ст. 39.28 ЗК РФ. Для граждан главный — участки для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства: площадь можно увеличить, но не больше установленного максимального размера. Другой случай — приведение границ в соответствие с утверждённым проектом межевания территории. Прирезка платная и оформляется соглашением с уполномоченным органом.

Основания для отказа перечислены в ст. 39.29 ЗК РФ; частое — из испрашиваемой земли можно образовать самостоятельный участок. Не прирежут и улицу, проезд или другую территорию общего пользования: такие участки приватизации не подлежат (п. 12 ст. 85 ЗК РФ). Максимальные размеры в Москве задают правила землепользования и застройки города, в Подмосковье — правила округа, где находится участок.

Когда нужна экспертиза

• Перед оформлением — понять, пройдёт ли объединение или прирезка и какой получится участок.
• Отказ в перераспределении — заключение о том, можно ли из спорной полосы образовать самостоятельный участок, нужно для оспаривания отказа.
• Чужая прирезка — сосед присоединил проезд или полосу, по которой вы ходили.

Вопросы эксперту

• Соответствует ли образуемый участок требованиям ст. 11.9 ЗК РФ и градостроительному регламенту?
• Можно ли из испрашиваемой земли образовать самостоятельный участок?
• Входят ли в неё земли общего пользования, проезды, сети?
• Сохраняется ли доступ к смежным участкам?

Как проходит экспертиза

1. Документы — выписки ЕГРН, правила землепользования и застройки, проект межевания или схема расположения, ответ уполномоченного органа.
2. Съёмка участков, присоединяемой земли, построек, проездов и сетей.
3. Анализ по требованиям Земельного кодекса и местных правил, расчёт новых контуров.
4. Заключение с выводами, схемами и координатами.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от числа участков и площади присоединяемой земли, того, установлены ли границы в ЕГРН, и от того, для чего нужно заключение — для оформления или для суда. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Если изменение границ возможно, межевой план готовят наши кадастровые инженеры — кадастровые услуги.
• Схему расположения или межевой план другого исполнителя проверяем отдельно — «Экспертиза землеустроительной документации».
• Если в границах исходных участков ошибка — «Экспертиза реестровой ошибки»; другие земельные вопросы — «Землеустроительная экспертиза».

Частые вопросы

Можно ли объединить участки разных собственников?

Да, если они смежные и совпадают по категории и виду разрешённого использования. Новый участок станет общей долевой собственностью прежних владельцев.

Можно ли объединить участки, между которыми проходит дорога?

Нет: объединяют только смежные участки, а дорогу общего пользования присоединить к ним нельзя.

Чем перераспределение отличается от раздела и объединения?

Раздел делает из одного участка несколько, объединение из нескольких — один. При перераспределении число участков обычно остаётся прежним, меняется общая граница между ними. О разделе — «Экспертиза возможности раздела».