Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Помещение купили уже перестроенным, арендатор снёс перегородки и пробил проём, магазин годами работает с планировкой, которой нет в документах. Проблема всплывает в неудобный момент: при продаже, залоге, смене арендатора, проверке или жалобе жильцов. Узаконить перепланировку нежилого помещения — значит привести документы в соответствие с тем, что есть в натуре, а если это невозможно — понять, что придётся вернуть.

ООО «ЭУН» помогает узаконить перепланировку офисов, магазинов, кафе, складов и других нежилых помещений в Москве и Московской области: обследуем помещение, выполняем обмер, готовим техническое заключение и ведём согласование.

Кто отвечает за перепланировку

Для помещения в многоквартирном доме обязанность вернуть самовольно перепланированное помещение в прежнее состояние Жилищный кодекс возлагает на собственника (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ) — даже если работы делал арендатор или прежний владелец. С арендатором отношения строятся по договору: он возвращает помещение в том состоянии, в каком получил, с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ), а стоимость неотделимых улучшений, сделанных без согласия арендодателя, не возмещается (ст. 623 ГК РФ). Спор о состоянии помещения помогает решить экспертиза нежилого помещения.

Какой маршрут

• Помещение в жилом доме. Действует глава 4 ЖК РФ: с выполненной перепланировкой обращаются в Мосжилинспекцию в Москве или в администрацию округа в Подмосковье, а если оформить её так не удаётся — в суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
• Помещение в отдельном нежилом здании. Жилищный кодекс не применяется. Если работы не затронули характеристики надёжности и безопасности здания и его параметры, разрешение на строительство для них не требовалось (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), и задача сводится к обновлению сведений в ЕГРН по техническому плану.
• Реконструкция. Антресольный этаж, пристройка, надстройка, изменение площади или объёма здания — это уже не перепланировка. Без разрешения такая реконструкция рискует получить статус самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) — тогда нужна экспертиза самовольной постройки.

Как проходит узаконивание

1. Документы и история помещения — выписка из ЕГРН, технический или поэтажный план, договор аренды, документы на ремонт.
2. Обмер — план «как есть» и сравнение с документами.
3. Обследование конструкций и инженерных систем в местах изменений.
4. Техническое заключение — допустимы ли изменения, безопасны ли, не нарушают ли права собственников других помещений, что нужно исправить.
5. Согласие собственников помещений дома, если затронуто общее имущество, — протокол общего собрания.
6. Оформление: согласование и акт приёмочной комиссии в жилом доме, затем изменение сведений в ЕГРН.

Риски

• Отказ в согласовании, если изменения угрожают конструкциям, нарушают работу общих инженерных систем или присоединяют общее имущество без согласия всех собственников.
• Требование вернуть прежнее состояние в срок, установленный органом (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если его не исполнить и суд не сохранит перепланировку, по иску органа помещение могут продать с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
• Иски других собственников или управляющей организации из-за общего имущества.
• Сложности со сделками. Пока документы не совпадают с фактом, помещение сложнее продать, заложить и сдать в аренду.

Если дело дошло до суда

Собственник вправе просить суд сохранить помещение в перепланированном состоянии (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Если собственник — организация или предприниматель, такие споры, как правило, рассматривает арбитражный суд. Главное доказательство — заключение эксперта о безопасности перепланировки; суд может назначить и свою судебную экспертизу.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от площади помещения, объёма и характера изменений, затронуто ли общее имущество, нужно ли вскрывать конструкции и для чего готовится заключение — для органа или для суда. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Проводим досудебные и судебные строительные экспертизы, в том числе для арбитражного суда.
• Если перепланировку только планируете — «Согласование перепланировки нежилого помещения».

Частые вопросы

Арендатор перепланировал помещение без согласия. Что делать собственнику?

Зафиксировать изменения: обмер и техническое заключение покажут, что сделано и безопасно ли это. Дальше решить — узаконить перепланировку, если она устраивает, или потребовать от арендатора вернуть помещение в прежний вид по договору.

Можно ли узаконить отдельный вход, сделанный без согласия жильцов?

Только получив согласие собственников помещений дома: вход через наружную стену затрагивает общее имущество. Без согласия сохранить вход, как правило, не получится.

Нужен ли технический план после узаконивания?

Да, если изменились площадь или границы помещения: без технического плана, который готовит кадастровый инженер, сведения в ЕГРН останутся прежними и расхождение с фактом сохранится. Подробнее — «Кадастровые работы».