Проект перепланировки нежилого помещения

Под кафе нужны вытяжка, мойки и жироуловитель, под салон красоты — кабинеты с водой и вентиляцией, под магазин — открытый зал и зона приёмки товара, под склад — пол, который выдержит стеллажи. Проект перепланировки нежилого помещения переводит требования бизнеса на язык конструкций и инженерных систем: что можно снести, где пробить проём, хватит ли мощности и где окажутся эвакуационные выходы.

ООО «ЭУН» разрабатывает проекты перепланировки и переустройства офисов, магазинов, кафе, салонов, складов и других нежилых помещений в Москве и Московской области — для собственников и арендаторов. ЭУН состоит в СРО в области архитектурно-строительного проектирования.

Где нужен проект

• Помещение в жилом доме — проект входит в пакет для согласования (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). В Москве простые работы можно оформить эскизом, но перепланировка под бизнес простой бывает редко: мокрые зоны, вентиляция, проёмы.
• Бизнес-центр или торговый центр — согласование с органами власти, как правило, не нужно (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), но проект обычно требует собственник здания.
• Перевод квартиры в нежилое помещение — проект перепланировки, если она нужна, прикладывают к заявлению о переводе (ст. 23 ЖК РФ).

Порядок согласования — на странице «Согласование перепланировки нежилого помещения».

Что учитывает проект под вид деятельности

• Общепит — вытяжка от кухни, в жилом доме её обычно выводят выше кровли; жироуловитель; планировка без встречных потоков сырья и готовой продукции, как требуют санитарные правила.
• Магазин — зал, подсобные помещения, путь приёмки товаров; в жилом доме загружать товары со стороны двора, где окна квартир и входы в подъезды, нельзя.
• Салон, кабинеты услуг — вода в рабочих зонах, вентиляция, моющаяся отделка.
• Офис — кабинеты, открытые зоны, серверная с кондиционированием.
• Склад и производство — нагрузки на пол, ворота, проезды. Антресольный этаж или пристройка, меняющие площадь здания, — уже реконструкция: «Проектирование зданий и сооружений».

Что входит в проект

• пояснительная записка: вид деятельности, состав и порядок работ;
• план до работ по данным обмера и план после — с экспликацией помещений;
• планы демонтажа и монтажа перегородок, узлы проёмов и их усиления;
• техническое заключение — если работы затрагивают несущие конструкции или нагрузки на них;
• отдельным пунктом договора — схемы изменяемых инженерных систем (вентиляция и кондиционирование, водопровод и канализация, электроснабжение, отопление), эвакуационные пути и выходы по СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», доступность для маломобильных посетителей по СП 59.13330.

Конструкции и нагрузки

Перепланировки под бизнес чаще всего упираются в конструкции. Проём в несущей стене делают только по расчёту, с усилением. Холодильные камеры, сейфы и стеллажи могут нагрузить перекрытие сильнее расчётного. Тогда до проекта нужна экспертиза перекрытий с поверочным расчётом, а проект предусматривает расстановку оборудования, распределяющие основания или усиление.

Как проходит работа

1. Задача — вид деятельности, оборудование, его вес и мощность, число людей.
2. Выезд и обмер — сверка с документами, осмотр конструкций и сетей; при росте нагрузок — обследование.
3. Планировка — согласуем с вами, затем разрабатываем проект.
4. Передача проекта — в бумажном и электронном виде, в офисе или курьером.

Что понадобится от вас

• Документы на помещение, поэтажный план или техпаспорт.
• Арендатору — письменное согласие собственника.
• Список оборудования и правила управляющей компании здания, если они есть.

Сроки и стоимость

Стоимость определяют площадь и назначение помещения, состав работ и затронутые инженерные системы, нужны ли техническое заключение и обследование перекрытий, есть ли актуальный поэтажный план. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Проектировщики и строительные эксперты в одной организации: техническое заключение и расчёт перекрытия не нужно заказывать на стороне.
• Перед арендой помещение можно проверить — экспертиза нежилого помещения; для квартиры — «Проект перепланировки квартиры».

Частые вопросы

Собственник бизнес-центра требует проект. Зачем, если инспекция не нужна?

Собственник отвечает за здание целиком: проект показывает, что работы не ослабят конструкции и не нарушат общие инженерные системы и пути эвакуации. А если изменятся площадь или границы помещения, после работ понадобится технический план для ЕГРН.

Помещение уже перестроили до нас. С чего начать?

С обмера и сверки с техническим планом: проект делают от фактического состояния, а не от старых документов. Если прежние изменения не оформлены, их узаконивают вместе с новыми или отдельно — см. «Как узаконить перепланировку нежилого помещения».

Подойдёт ли дизайн-проект вместо проекта перепланировки?

Нет. Дизайн-проект описывает отделку, мебель и свет, но не отвечает, выдержат ли конструкции изменения и как переделать инженерные системы. Для согласования и для собственника здания нужен проект перепланировки, а дизайн-проект можно взять за основу задания.