Экспертиза пригодности помещения для проживания

Стены промерзают и чернеют от плесени, перекрытие провисает, в старом доме трескаются стены, а зимой в квартире не удержать тепло. Если жить в помещении опасно для здоровья или жизни, его можно признать непригодным для проживания. Решает это не эксперт, а межведомственная комиссия, — но экспертиза даёт ей и суду технические основания: в каком состоянии конструкции, откуда сырость, можно ли устранить дефекты ремонтом.

ООО «ЭУН» проводит экспертизу пригодности жилых помещений для проживания в Москве и Московской области — для заявления в межведомственную комиссию, оспаривания её решения, претензии к управляющей компании или наймодателю и для суда.

Кто признаёт помещение непригодным

Порядок установлен Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006. Помещение оценивает межведомственная комиссия, которую создаёт орган власти по месту нахождения жилья; для частного жилья в Подмосковье — местная администрация.

Собственник или наниматель подаёт в комиссию заявление. Если для решения нужно заключение организации, обследовавшей конструкции, его прикладывают к заявлению, а для признания многоквартирного дома аварийным заключение специализированной организации обязательно. Комиссия может провести дополнительное обследование и решает, соответствует ли помещение требованиям, нужен ли ремонт или реконструкция или есть основания признать его непригодным. Решение комиссии можно обжаловать в суде.

Основания для признания непригодным

• Износ конструкций — надёжность, прочность и устойчивость стен, перекрытий, оснований снизились до недопустимого уровня.
• Микроклимат и вредные факторы — сырость, промерзание, конденсат, недопустимые шум, вибрация, загрязнение воздуха, при которых нельзя соблюсти санитарные требования.
• Опасное расположение — в зоне оползней, ежегодного затопления и других природных угроз.

Если дефекты устранимы, комиссия вправе решить, что нужен ремонт или реконструкция. Поэтому эксперт отвечает и на вопрос, можно ли их исправить и какими работами.

Что исследует эксперт

• Конструкции — трещины, прогибы, разрушения; категория состояния по ГОСТ 31937: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное.
• Влажность и промерзание — влажность материалов, температура внутренних поверхностей, места конденсата; промерзание показывает тепловизор.
• Микроклимат — температура и влажность воздуха по ГОСТ 30494 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях».
• Плесень — очаги, виды грибов и причина: микологическая экспертиза.
• Санитарные факторы — по запросу шум, воздух, освещённость: экологическая экспертиза квартиры.

Если под угрозой весь дом

Когда деформированы фундамент, стены или перекрытия всего здания и есть опасность обрушения, речь идёт о признании многоквартирного дома аварийным. Для этого обследуют весь дом — см. «Экспертиза аварийности дома». Права собственников квартир в аварийном доме — выкуп или другое жильё по соглашению — определяет ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Как проходит экспертиза

1. Консультация. Выясняем, что происходит с жильём и для чего нужно заключение.
2. Осмотр и измерения — конструкции, влажность, температура поверхностей, вентиляция и отопление; при необходимости отбор проб с анализом в аккредитованной лаборатории-партнёре.
3. Анализ — причины дефектов, категория состояния, возможность и способы устранения.
4. Заключение — для заявления в комиссию, иска или претензии.

Что понадобится от вас

• Документ о праве на жильё или договор социального найма; технический паспорт или поэтажный план — если есть.
• Обращения в управляющую компанию и органы власти, ответы, акты обследований; решение комиссии, если его оспариваете.

Сроки и стоимость

Стоимость зависит от площади помещения, состава приборных и лабораторных исследований и от того, нужно ли обследовать конструкции дома за пределами квартиры. Цену называем после консультации — до заключения договора.

Почему ЭУН

• Конструкции, микроклимат, плесень и санитарные факторы исследуем в одной организации.
• Если вопрос не в пригодности, а в конкретных дефектах, — строительно-техническая экспертиза квартиры.
• Работаем по Москве и Московской области.

Частые вопросы

Может ли эксперт сам признать квартиру непригодной?

Нет. Это решение принимает межведомственная комиссия, а при споре — суд. Заключение эксперта — техническое обоснование для них: какие дефекты есть, насколько они опасны и устранимы ли.

Сырость и плесень — достаточная причина?

Не всегда. Если причина устранима — промерзающий шов, неработающая вентиляция, протечка кровли, — комиссия может решить, что нужен ремонт. Тогда заключение пригодится для требования к тому, кто отвечает за эту часть дома, чаще всего к управляющей компании.

Что даёт признание помещения непригодным?

Нанимателю по договору социального найма наймодатель обязан предоставить другое благоустроенное жильё (ст. 87 ЖК РФ). Для собственника последствия зависят от того, признан ли аварийным весь дом. В конкретной ситуации поможет юрист.